پایگاه
خبری فولاد ایران - یک‌بار دیگر انتهای دوره رکود مسکن همزمان شد با دوره رشد
حبابی نرخ دلار. دقت کنیم که علائم خروج مسکن از رکود و رشد قیمت‌ها قبل از جهش عجیب
و غریب دلار، قابل مشاهده بود، بنابراین رشد قیمت دلار عامل این موضوع نبود، اما قطعاً
تاثیرات قابل توجهی نیز بر آن گذاشت،
پس از شروع دوره رونق مسکن از اوایل سال 1396، با آغاز رشد و
سپس جهش نرخ دلار، رشد قیمت مسکن فراتر از آن چیزی شد که انتظار می‌رفت، همین گره‌خوردگی
رشد قیمت مسکن و ارز در این مقطع خاص است که باعث شده بسیاری از تحلیلگران پیش‌بینی
کنند که با کاهش شدید نرخ ارز و بازگشت آن از مدار 19 هزار به سطح 10 هزار تومان، قسمتی
از رشد حبابی قیمت مسکن تخلیه خواهد شد و شاید بتوان انتظار کاهش 20 درصدی در قیمت‌ها
را داشت.
ممکن است برخی بیان کنند که سال‌هاست قیمت مسکن رشدی نداشته
و از تورم عقب مانده بود و در کنار آن طی چند ماه اخیر جهش ارزی شدیدی رخ داد بنابراین
چنین رشد قیمتی حق زمین و مسکن بود، چنین مدل تحلیل منطقی هر چند جذاب بوده و در بسیاری
موارد می‌توان روی خروجی‌های آن حساب باز کرد، اما در عالم واقع که ارزش هر چیزی در
نهایت ماهیت نسبی دارد و هیچ فرمول و معادله قطعی برای آن وجود ندارد، باید علاوه بر
منطق به واقعیات میدانی نیز توجه کرد. سقوط ادامه‌دار حجم معاملات مسکن به نرخ‌هایی
پایین‌تر از ماه‌های مشابه در دوران اوج رکود مسکن، نشان‌دهنده رشد بیش از حد قیمت
مسکن است. حداقل از نگاه خریداران بالقوه و بر مبنای توان مالی یا دیدگاه اقتصادی آنها
یا هر دو این موارد، امکان ورود به حوزه مسکن وجود ندارد. هر دو حالت معنی یکسانی دارد،
قیمت‌ها بیش از حد رشد کرده است.
شدت فوق‌العاده و کم‌سابقه رکود در بخش مسکن، سرعت گرفتن انباشت
ریسک‌های سیاسی و اقتصادی و اجتماعی و نبود چشم‌اندازی برای کاهش این ریسک‌های انباشته
(و افزایش میل به خروج سرمایه توسط اشخاص ریسک‌گریز که خود یکی از عوامل تشدید جهش
نرخ ارز بود) در این مقطع زمانی باعث افزایش ترس و لذا احتیاط بیشتر سرمایه‌گذاران
شده است، همچنین کوتاه‌مدت بودن دوره رونق از جمله عواملی است که باعث عدم رونق در
حوزه ساخت‌وساز شده است، عملاً کوتاه بودن دوره رونق باعث شد بسیاری از واحدهای مسکونی
متعلق به سازندگان و سرمایه‌گذاران حوزه مسکن فروش نرود بنابراین تامین مالی کافی
برای ورود به یک دوره جدید ساخت‌وساز فراهم نشود. در واقع علت اینکه هر بار در انتهای
دوره رونق مسکن، آغاز دوره رونق ساخت‌وساز است، نه بر مبنای تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌های
دقیق اقتصادی فعالان این حوزه، که بیشتر بر مبنای اثرات دوره رونق بر آزاد شدن منابع
آنان استوار است. به این ترتیب در انتهای دوره رونق، ساخت‌وسازها شروع شده و تا میانه
دوره رکود به اتمام رسیده و پس از آن یکی دو سال واحدهای ساخته‌شده راکد و چشم‌انتظار
خریداران باقی می‌ماند؛ یک مدل سرمایه‌گذاری نامناسب اما جاری در سطح کل کشور و با
قدمتی چند ده‌‌ساله.
در این دوره زمانی خاص تلاطم بازار ارز و طلا باعث شده از یک
طرف احتمالاً تعدادی از فعالان بازار ساخت‌وساز سرمایه‌های خود را تبدیل به دلار، یورو
و طلا کرده باشند، از طرف دیگر جهش ارزی و متعاقب آن رشد قیمت نهاده‌های بخش مسکن،
از جمله، آهن و میلگرد و... عملاً باعث کاهش توان مالی سازندگان در ساخت واحدهای جدید
شده است، در ادامه نیز آغاز فرآیند کاهش نرخ ارز طی هفته‌های اخیر و اثر آن بر کاهش
مجدد قیمت مواد و مصالح و تطبیق خود با دلار 10 هزارتومانی باعث شده جو تردید بر سازندگان
سایه افکند و احتمالاً معدود سازندگانی که منابع مالی و آمادگی روانی برای حضور و سرمایه‌گذاری
مجدد در این حوزه را دارند، منتظر ثبات قیمت‌ها در وهله اول در بخش مصالح و در وهله
بعد در بخش مسکن بمانند به ویژه اینکه اگر پیش‌بینی‌ها درست باشد و قیمت مسکن به پیروی
از قیمت ارز کاهش یابد، قیمت زمین نیز که مهم‌ترین نهاده تولید مسکن بوده و بهای آن
متناسب با نرخ مسکن (و نه نرخ ارز) تغییر می‌کند، ممکن است کاهش پیدا کند؛ به ویژه
آنکه به این نکته توجه کنیم که بر مبنای نظر خبرگان حوزه ساختمان، قیمت زمین حتی پیش
از رشد قیمت‌ها حباب داشته و این رشد انفجاری باعث تشدید حباب مزبور شده است...
✍️محمدسعید حیدری
مجمع فعالان اقتصادی