پایگاه
خبری فولاد ایران - تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 6 هزار
واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 26.7و
53.6درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی
معامله‌شده 91.8میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به
ترتیب6.6 و 91.5درصد افزایش نشان می‌دهد. حال پرسشی که مدنظر است این است که چه
انتظاری می‌توان از بازار مسکن در ادامه داشت؟ آیا پدیده رشد قیمت به همراه کاهش
معاملات ادامه خواهد داشت؟ آیا مسکن به تدریج وارد فاز رکودی خواهد شد؟ آیا بعد از
کاهش هیجانات بازارهای دیگر نظیر ارز، بورس و طلا پول‌های سرگردان وارد بازار مسکن
می‌شود؟ آیا باید بازار مسکن نیز نظیر به نظیر دلار و سکه رشد داشته باشد؟
بعد از تیرماه سال
92 که بازار مسکن وارد دوره رکود شد تا انتهای تابستان 96 این رکود ادامه داشت که
یکی از طولانی‌ترین رکودهای بازار مسکن در چند دهه اخیر بود. از دلایل طولانی شدن
می‌توان به تغییر هرم جمعیتی، کاهش رشد ازدواج، تولید بالای سال‌های 88 تا 92 و
رکود گسترده در تمامی بازارهای اقتصادی اشاره داشت. از ابتدای سال96 تعداد معاملات
افزایش شدید داشته و رشد قیمتی بسیار کمی تا انتهای تابستان در بازار مسکن مشاهده
شد. از پاییز گذشته رشد قیمتی بازار شروع شد که با رشد بالای نرخ دلار و افزایش
هزینه تمام‌شده همراه شد .
چند دلیل برای کاهش معاملات در بازه زمانی فعلی تاثیرگذار
بوده است. نخستین دلیل کمبود فایل مناسب برای فروش بود. به دلیل نااطمینانی بالای
جامعه به شرایط اقتصادی آینده فایل زیادی در بازار مشاهده نمی‌شد و بسیاری از
افراد ترجیح می‌دادند دارایی‌های فیزیکی خود را به دارایی غیر از ریال تبدیل کنند.
دومین دلیل، خارج بودن قیمت‌های فعلی از توانایی خرید بسیاری
از اقشار جامعه بود که باعث شده بیشتر متقاضیان سرمایه‌گذار باشند که برای حفظ
ارزش پول وارد بازار شده‌اند
سومین دلیل رشد
بالای نرخ ارز و تعدیل سایر بازارها با نرخ جدید بوده است
چهارمین دلیل هم به کاهش فشار تقاضای مصرفی برمی‌گشت. به طور
کلی در سال‌های اخیر و به جهت کاهش نسبت خانوار به تعداد واحد مسکونی فشار تقاضای
کمتری در بازار مشاهده می‌شود.
از سویی برخی با توجه به رشد حدود سه‌برابری دلار انتظار رشد
سه‌برابری مسکن را نیز دارند که انتظار صحیحی نیست.
طلا وابستگی تقریباً یک به یکی به نوسانات ارز دارند، خودرو
وارداتی وابستگی بیشتری از خودرو تولید داخل دارد و بازار مسکن وابستگی کمتری از
بازار خودرو به نوسانات ارزی دارد. دومین عامل درصد نقدشوندگی بازار است. هر چه
بازاری نقدشونده‌تر باشد تعدیل نزدیک‌تری با بازار ارز خواهد داشت. در این زمینه
هم بازار مسکن نقدشوندگی پایین‌تری از بازارهای طلا و بورس دارد. سومین عامل میزان
بادوام بودن محصولات آن بازار است که هر چه استهلاک کمتری داشته باشد بادوام‌تر
است. در این زمینه بازار مسکن محصول بادوام‌تری از خودرو دارد. و در نهایت دو عامل
آخر که به بازار ارز ارتباط پیدا نمی‌کند یکی سیاست‌های دولت در قبال آن بازار است
و دومی کشش تقاضای آن کالا که هرچه بالاتر باشد افراد در مقابل تعدیل قیمت مقاومت
بیشتری می‌کنند. تمام موارد بالا تاکید می‌کند که برخلاف نظر برخی از فعالان
بازار، نباید انتظار افزایش سه‌برابری بازار مسکن را در شرایط فعلی داشت.
نکته دیگر که باید مدنظر داشت تحلیل این دیدگاه برخی از
دوستان است که بازار سرمایه سرگردانی دارد که این سرمایه متوقف نمی‌شود و از
بازاری به بازار دیگر حرکت می‌کند و حالا که بازار ارز و طلا و بورس به ثبات رسیده
است بنابراین باید بازار مسکن رشد کند. هر وقت فعالان بازار تشخیص دهند که ارزش
ذاتی یک دارایی بیش از ارزش اسمی است تقاضای آن دارایی افزایش می‌یابد و هرگاه حس
کنند ارزش ذاتی کمتر از ارزش اسمی است و به اصطلاح عامیانه به این قیمت‌ها نمی‌ارزد
از تقاضای آن صرف‌نظر می‌کنند و در صورت داشتن آن فروشنده می‌شوند.
وظیفه نهاد ناظر بازارها این است که هزینه دسترسی افراد به
ارزش ذاتی را به پایین‌ترین حد ممکن برساند تا هر چه سریع‌تر فاصله ارزش اسمی و
ارزش ذاتی کمتر شود. از این‌رو وقتی شاهد حرکت پول در بازارهای مختلف هستیم دلیل
آن این است که معمولاً بعد از یک شوک به بازار دارایی‌های مختلف به ترتیب وابستگی
به آن شوک شروع به تعدیل می‌کنند .در همین شوک اخیر هم دیدیم که ابتدا بازار سکه و
خودرو خارجی تعدیل شد بعد بازار بورس و ماشین داخلی و سایر کالاها. اینکه مسکن
همزمان بود هم به این دلیل بود که سه چهار ماه پیش از شوک قیمتی دلار رشد خود را
شروع کرده و در رونق بود. بنابراین انتظار اینکه حالا نوبت مسکن است انتظار غلطی
است.
✍️حمید یاری