پایگاه
خبری فولاد ایران - پنل ششم کارگاه «اقتصاد ایران: چرا چنین شد؟ به کجا می‌رود؟
چه باید کرد؟» به بازار مسکن اختصاص داشت. در این پنل دکتر حجت‌الله میرزایی و
دکتر محمود اولاد پیرامون «تحولات بازار مسکن و چشم‌انداز آن در شرایط تحریم» بحث
خود را ارائه کردند.
گزاره‌های کلیدی مباحث مطرح شده در این پنل به شرح زیر است:
حجت الله میرزایی:
▪️مدل‌های
کمّی برای بازار مسکن در شرایط فعلی اقتصاد ایران چندان جوابگو نیست و نقدینگی
سرگردان در اقتصاد ممکن است با هدایت به یکی از بازارها پیش‌بینی‌ها را با مشکل
مواجه کنند.
▪️در بازار
مسکن با چند عدم تعادل مواجه هستیم که یکی از آن‌ها عدم تعادل جغرافیایی است. چون
بخش عمده‌ای از عرضه مسکن در حومه شهر‌های بزرگ ایجاد شده که باعث مهاجرت به سمت
کلان شهرها شده است.
▪️عدم تعادل
دیگر این است که نزدیک به 70 درصد تقاضای مسکن مربوط به مسکن زیر 100 متر است و
تنها 40 درصد مربوط به مسکن‌های بالاتر از 100 متر است. اما عرضه مسکن زیر 100 متر
بسیار کمتر از این مقدار است و بیشتر (نزدیک به 64 درصد) مسکن بالای 100 متر عرضه
شده است.
▪️در حال حاضر
با نوسانات ارزی موجود، بخش مسکن به دلیل اینکه به طور میانگین تاثیر پذیری کمتری
نسبت به ارز نشان می‌دهد، بخش قابل اعتماد‌تری برای سرمایه‌گذاری خواهد بود.
محمود اولاد:
▪️شدت نوسانات
بازار مسکن بسیار بیشتر از تورم است و قیمت زمین، بیشتر از قیمت کل مسکن، نوسان
دارد.
▪️
40 درصد
پروانه‌های مسکونی فقط در مناطق 1 و 2 و 3 و 22 تهران صادر شده است. بنابراین
تقاضای ساخت و ساز در مناطق مختلف بسیار متفاوت است. دلیل این امر حاشیه سود
متفاوت بین ساخت آپارتمان در مناطق مختلف تهران است.
▪️بازار مسکن
هم در 40 سال گذشته و هم در 10 سال آینده به عنوان یکی از بهترین بازارها برای
سرمایه گذاری بدون ریسک، در بلندمدت سودمند بوده و خواهد بود.
▪️درست است که
دو و نیم میلیون مازاد مسکن داریم. اما این نشان نمی‌دهد که عرضه از تقاضا بیشتر
بوده است. بلکه این مسکن‌ها به دلایل دیگری خالی است و اصلاً متقاضی ندارد. یا
مسکن بسیار لوکس است که قابل خرید برای بخش زیادی از مردم نیست و یا در مناطق و
محل‌هایی ساخته شده است (مانند حاشیه شهر) که تقاضایی ندارند.
▪️به طور
میانگین در سال‌های پس از انقلاب یک و نیم میلیون کمبود عرضه مسکن داریم. اما باید
دقت داشت که تقاضای مسکن، متنوع و بسته به ویژگی‌های خاص خودش است. یعنی نمی‌توان
برای افرادی که تقاضای مسکن زیر 100 متر دارند، مسکن بالای 100 متر ساخت یا افرادی
که تقاضای مسکن درون شهر دارند در حاشیه شهر مسکن عرضه نمود. این نوع عرضه تنها به
مسکن خالی اضافه می‌کند ولی تقاضای مسکن را پوشش نمی‌دهد.
پویش فکری توسعه