پایگاه خبری فولاد ایران
🔹سه نوع مسکن وجود
دارد :
مسکن تا ٨٠ متر ( مسکن ارزان قیمت )
مسکن بین ٨٠ متر
تا ١٢٠ متر ( مسکن متوسط قیمت )
مسکن بالای ١٢٠ متر ( مسکن لوکس )
🔹آپارتمان های بالای
١٣٠ متر فقط ١١ درصد از آپارتمان های فروش رفته تهران در آذر ماه را تشکیل می دهد
اما متوسط متراژ مفید پروانه های صادره در
تهران در سال گذشته بالای ١٣٠ متر مربع بوده است
🔹در تهران برای کسانی
آپارتمان ساخته میشود که اساسا وجود ندارند ، در تهران متناسب با نیاز مردم ،
آپارتمان تولید نمیشود
🔹کمبود شدید آپارتمان
کوچک متراژ ، در تهران محسوس است به خصوص در ٩ منطقه از ٢٢ منطقه ای که ٧٥ درصد
معاملات تهران در آذر ماه در آن آنجام شده است
🔹نگارنده از ابتدای
فعالیت کانال بر این تاکید داشت که متناسب نیاز در تهران مسکن ارزان قیمت تولید
نشده و سرمایه گذاری در این حوزه بسیار
سود آور است لذا پیش بینی افزایش قیمت مسکن ارزان قیمت از اوائل فعالیت کانال مطرح بود اما افزایش قیمت
مسکن ارزان قیمت سقف مشخصی دارد و از سطح قدرت خرید قشر ضعیف نباید بیشتر رشد کند
، در آذر افزایش معقول به نظر می رسید اما
در دی ماه افزایش از سطح قدرت خرید قشر ضعیف و متوسط عبور کرد
🔹در مجموع اتفاقاتی که
طی سه ماه گذشته رخ داده به بخشی از سپرده گذاران
انگیزه داده تا سپرده خود را به آپارتمان تا ٨٠ متری در تهران تبدیل کنند
🔹در گذشته
آپارتمان کمتر از ٨٠ متر در پنج منطقه به
کفایت تولید نشده ( پنج منطقه ٥٠ درصد معاملات مسکن تهران را به خود اختصاص داده
اند ) ، وجود ٤٧٠ هزار آپارتمان خالی در تهران مربوط به آپارتمان های کمتر از ٨٠
متر در این پنج منطقه نیست لذا سپرده گذاران این خلاء را به درستی تشخیص داده و به
این سمت حرکت کردند
🔹 در آذر
ماه در ٩ منطقه تهران و بیشتر پنج منطقه( ٥، ٤، ٢، ٨، ١٤)، سپرده ها به سمت
آپارتمان کمتر از ٨٠ متر حرکت کرد ( به صورت ضعیف در آذر ماه و به صورت تند تر در
دی ماه )
🔹آپارتمان کمتر از ٨٠
متر در این ٩ منطقه ، ظرفیت افزایش داشت اما افزایش در آذر ماه منطقی و در دی ماه
بیش از ظرفیت اقتصاد بود، آپارتمان کمتر از ٨٠ متر فقط میتواند تا سطح قدرت خرید
قشر ضعیف افزایش یاید و افزایش بیشتر از آن ابتدا بوسیله سفته بازان خریداری میشود
اما نهایتا باید در مرحله بعد بوسیله قشر ضعیف خریداری شود که قدرت خرید قشر ضعیف
در این حد رشد نکرده و لذا معاملات در این قسمت در فاز بعد کاهش می یابد یعنی رونق
موجود به رکود تبدیل میشود و در مرحله بعد قیمت آنقدر کاهش می یابد تا با سطح قدرت خرید قشر ضعیف منطبق شود
🔹لذا افزایش قیمت
آپارتمان کمتر از ٨٠ متر در تهران که به رونق در این بخش انجامیده دیر یا زود به
رکود می انجامد
🔹نتیجه افزایش قیمت یک
کالا بیش از قدرت خرید مردم ، رکود است
🔹قیمت مسکن در سال ٩١
بیش از قدرت خرید مردم افزایش یافت و
نتیجه رکود چهار سال گذشته بود
🔹قیمت آپارتمان کمتر
از ٨٠ متر در ٩ منطقه تهران نه بر اساس نیاز های مصرفی که بر اساس محاسبات سفته
بازانه کوتاه مدت تعیین میشود این روند تا ابد ادامه نخواهد داشت و دیر یا زود
شکسته میشود و قیمت آپارتمان کمتر از ٨٠ متر در تهران در ٩ منطقه بر اساس قدرت
خرید قشر ضعیف بازنگری میشود
🔹در آذر ماه١٧٩٨٥ واحد
مسکونی در تهران خریداری شده که بابت آن
٨٤١٠ میلیارد تومان پرداخت شده یعنی بطور متوسط هر آپارتمان ٤٦٧ میلیون تومان ،
این نشان می دهد در آذر ماه ، سفته بازی متوجه آپارتمان های کمتر از ٥٠٠ میلیون
تومان بوده است
🔹هنوز آمار دی ماه
منتشر نشده اما اطلاعات میدانی نگارنده نشان میدهد در دی ماه سفته بازی همه
آپارتمان های کوچک متراژ کمتر از ٨٠ متر در ٩ منطقه را شامل شده است
🔹٨٨ درصد
معاملات مسکن در آذرماه مربوط به واحد های مسکونی کمتر از یک میلیارد تومان
بود، در آذر ماه فقط روزانه ٧٢ واحد
مسکونی بالای یک میلیارد تومان در تهران معامله شد ، از آمار روزانه ٧٢ واحد باید
آمار واحد های تملیکی بوسیله بانکها ، آمار تملیکی با رأی دادگاه ، تسویه حساب بین
مالک و سازنده در طرح های مشارکتی و انتقال به سبب وراثت را کسر کرد ، چیز چندانی
باقی نمی ماند در آذر ، سفته بازی تنها
شامل واحد های ارزان قیمت بوده است البته باید منتظر آمار دی ماه نشست که چه تفاوت
هائی خواهد داشت
✍محمد حسین
ادیب