پیش بینی آینده قیمت مسکن : قسمت اول

پایگاه خبری فولاد ایران

🔹 قیمت مسکن به ٧ عامل بستگی دارد و ترکیب این ٧ عامل  و نه تنها یک عامل،  قیمت مسکن را تعیین می کند

🔹 استیگلیتز برنده جایزه نوبل در رشته اقتصاد می نویسد قیمت مسکن در کشور های نفت خیز از جمله به قیمت نفت بستگی دارد ، قیمت نفت که افزایش یافت ، مسکن گران میشود و قیمت نفت که سقوط کرد ، قیمت خانه ارزان میشود

🔹 علت افزایش قیمت مسکن در ایران در دهه ٨٠ ، دوازده برابر شدن قیمت نفت از سال ١٣٧٧ تا ١٣٩٠ بود ، نفت از بشکه ای ٩ دلار در سال ١٣٧٧ به ١٠٥ دلار افزایش یافت

🔹 اگر قیمت نفت ١٢ برابر نشده بود هر گز قیمت مسکن در دهه ٨٠  در این سطح افزایش نیافته بود عوامل دیگر در قیمت مسکن مؤثر بود ولی اثر افزایش قیمت نفت را نداشت

🔹 اما افزایش قیمت مسکن به عامل دومی بستگی دارد همیشه در سال چهارم یا پنجم افزایش قیمت نفت در ایران ، قیمت مسکن به صورت انفجاری افزایش یافته است ، قیمت مسکن در ایران با تاخیر چند ساله نسبت به افزایش قیمت نفت ، افزایش می یابد

🔹عکس آن هم درست است ، با کاهش قیمت نفت ، بلافاصله قیمت مسکن کاهش نمی یابد بلکه رکود در بخش مسکن از سال سوم یا چهارم کاهش قیمت نفت خود را نشان می دهد ، ریشه ورشکست شدن حداقل ٥٠ درصد از فعالین اقتصادی تنها عدم توجه به این نکته است

(این مطلب را چند بار بخوانید و روی آن فکر کنید و تجارب خود در بخش مسکن را بر اساس آن مرور کنید)

🔹قیمت مسکن در سال ١٣٨١ ، ١٣٨٦ و ١٣٩١ به صورت انفجاری افزایش یافت و هر سه تقریبا در سال چهارم یا پنجم  افزایش قیمت نفت بود ، پس اینگونه نیست که به محض افزایش قیمت نفت ، در ایران خانه گران شود

🔹قیمت نفت در سال ١٣٧٧ حدود ٩ دلار بود و سالانه افزایش یافت و در سال ١٣٨١ به ٢٣ دلار رسید که قیمت مسکن در این سال به شدت افزایش یافت

🔹قیمت نفت از سال ١٣٨١ مجددا سالانه افزایش یافت و در سال ١٣٨٦ به ١٢٠ دلار افزایش یافت که در سال پنجم خیز دوم افزایش قیمت نفت بود ، در سال ٨٦ قیمت مسکن انفجاری افزایش یافت

🔹قیمت نفت در سال ٩١ مجددا انفجاری شد که در سال پنجم خیز سوم افزایش قیمت نفت بود

🔹اگر در سال ٩١ که تحریم شد ، اقتصاد در سال پنجم خیز سوم افزایش قیمت نفت نبود ، قیمت مسکن تا آن اندازه در این سال ، افزایش نمی یافت

🔹اما چرا قیمت مسکن در ایران با تاخیر نسبت به افزایش قیمت نفت افزایش می یابد ؟

🔹قیمت نفت که افزایش یافت ، پول نفت را ٤ ماه بعد به ایران می دهند ، ٤ ماه هم طول می کشد تا دولت پول نفت را بین وزارت خانه ها توزیع کند و وزارت خانه ها هم ٤ ماه طول می کشد تا آن را بین مردم و شرکتها  توزیع کنند لذا یکسال طول می کشد تا در سطح کوچه و خیابان ، پول افزایش قیمت نفت توزیع شود

🔹اما رفتار مصرفی مردم بلافاصله پس از توزیع پول بیشتر نفت بین آنها تغییر نمی کند،  مردم رفتار مصرفی خود را با تغییر دو ساله ، تغییر می دهند که در مجموع میشود حداقل سه سال

🔹مردم ایران به اقتصاد نگاهی  رگرسیونی دارند ، رگرسیونی یعنی :  آینده مساوی است با معدل گذشته و به خصوص دو سال گذشته

🔹قیمت مسکن در سال ٩٠ و ٩١ در ایران ٣ برابر شد لذا رفتار مردم در سال ٩٢ مبتنی بود بر تجارب سود در ٢ سال گذشته،  بنابر این هجوم عمومی انجام شد در سال ٩٢ برای سرمایه گذاری در مسکن و خرید مسکن ، مردم این تصور را داشتند که قیمت مسکن در سال ٩٢ مثل سال ٩٠ و ٩١ است ، مردم بر اساس تجارب سود در دو سال گذشته تصمیم می گیرند

🔹بهتر است یک پرانتز به حرف استیگلیتز اضافه کرد ، قیمت مسکن در ایران به درآمد نفت بستگی دارد و نه قیمت نفت ، لذا اگر قیمت نفت کاهش نیافت اما به هر دلیلی مثل تحریم، درآمد نفت کاهش یافت ، کاهش درآمد نفت ، همان اثر کاهش قیمت نفت را بر قیمت مسکن دارد لذا تا درآمد نفت به سبب تحریم کم شد درست مثل این بود که قیمت نفت کاهش یافته است

🔹در سال ٩١ درآمد نفت ایران به سبب تحریم نصف شد ،  لذا انتظار می رفت در سال سوم و چهارم کاهش درآمد نفت یعنی سال ٩٥ بازار مسکن به شدت واکنش نشان دهد

🔹اکنون معاملات مسکن در کل کشور به ٤٠ درصد سابق  کاهش یافته است

🔹اکنون مردم بر اساس تجارب زیان گذشته به مسکن نگاه می کنند و چون هر کس طی دو سال گذشته وارد بخش مسکن شده به شدت ضرر کرده از خرید مسکن خودداری می کنند

🔹پس مردم بر اساس تجارب سود یا زیان ٢ سال گذشته به بخش مسکن نگاه می کنند در سال ٩٢ مردم بر اساس تجارب سود در سال ٩٠ و ٩١ به صورت هجومی وارد بخش مسکن شدند و اکنون بر اساس تجارب زیان در سال ٩٤ و ٩٥  در حال خروج از بخش مسکن اند

محمد حسین ادیب