پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۶

پایگاه خبری تحلیلی فولاد (ایفنا)- اینده قیمت مسکن  در ایران در سال ٩٦

نحوه اداره اقتصاد امریکا 

استیگلیتز برنده جایزه نوبل در رشته اقتصاد می نویسد از جنگ جهانی اول تا کنون ده بار اقتصاد امریکا حبابی شده است و در ٩ بار از ١٠ بار فدرال رزرو با افزایش نرخ بهره اقدام به ترکاندن حباب کرده است، با ترکیدن حباب معمولا فروپاشی مالی میشود، سپس فدرال رزرو با کاهش نرخ بهره شرایط را عادی کرده است، فروپاشی مالی با کاهش نرخ بهره مدیریت و شرایط عادی میشود 

عامل إیجاد رونق در اقتصاد امریکا 

در امریکا وقتی عرضه پول بیشتر از عرضه کالا و خدمات، رشد کند ابتدا در اقتصاد رونق إیجاد میشود

در سال چهارم رشد عرضه پول بیشتر از رشد کالا و خدمات، سه اتفاق در اقتصاد امریکا رخ می دهد :

یک- قیمت سهام در امریکا شیب صعودی پیدا می کند 

دو- ارزش دلار در مقابل ارز های دیگر تقویت میشود

سه- قیمت مواد خام و از جمله نفت شیب صعودی پیدا می کند 

اثار افزایش قیمت نفت در اقتصاد ایران 

یک-  در سه سال اول افزایش قیمت نفت ، در اقتصاد ایران رونق إیجاد میشود 

دو- در سال چهارم یا پنجم افزایش قیمت نفت، قیمت مسکن در ایران به شدت افزایش می یابد ( افزایش شدید قیمت مسکن در تهران در سال ٨١ در سال چهارم افزایش قیمت نفت اتفاق افتاد همین طور افزایش ٨٠ درصدی قیمت مسکن درسال ٨٦ در سال پنجم افزایش مجدد قیمت نفت رخ داد )

واکنش فدرال رزرو به حبابی شدن اقتصاد امریکا 

وقتی عرضه پول بیش از عرضه کالا باشد قیمت چند قلم کالا بیش از اقلام دیگر رشد می کند و در این بخش ها حباب تشکیل میشود؛

از واژه حباب در اقتصاد زمانی استفاده میشود که قیمت یک کالا مثل مسکن بیش از قدرت خرید مردم افزایش یابد یا ارزش یک دارایی سرمایه ای  مثل سهام،  آنقدر افزایش یابد که با بازده ان منطبق نباشد؛

با تشکیل حباب در بخش مسکن یا بازار سهام ، فدرال رزرو با افزایش نرخ بهره به مقابله با حباب می رود 

وقتی نرخ بهره بالا می رود ( نرخ بهره بالا به این معناست که نرخ بهره  بیش از سه در صد از تورم بیشتر باشد) سه اتفاق در اقتصاد رخ می دهد :

یک- ارزش دلار شیب صعودی پیدا می کند 

دو- حباب ها می ترکد

سه- قیمت نفت سقوط می کند 

اثار سقوط قیمت نفت بر اقتصاد ایران 

در سه سال یا چهار سال  اول سقوط قیمت نفت ، معاملات مسکن به شدت کاهش می یابد اما چسبندگی قیمی ایجاد میشود و با وجود کاهش معاملات، به این نسبت قیمت پایین نمی آید 

در سال چهارم  یا پنج سقوط قیمت نفت، شیب قیمت مسکن نزولی میشود؛ 

در سال چهارم یا پنج سقوط قیمت نفت، سقوط قیمت مسکن حتمی است 

قیمت نفت، اولین عاملی است که قدرت خرید مردم ایران را تعیین می کند 

به گزارش دبیرخانه اوپک قیمت فروش نفت صادراتی ایران در یک سال گذشته به طور متوسط ٤٥ دلار بوده است؛ 

اکنون قدرت خرید مردم ایران با نفت ٤٥ دلار منطبق است؛ 

در سال ٩٠ قدرت خرید مردم ایران با نفت ١٠٥ دلار منطبق بود 

اکنون قیمت مسکن در ایران با نفت ١٠٥ دلار منطبق است در حالیکه قدرت خریدمردم؛ با نفت ٤٥ دلار منطبق است 

انتظار می رود قیمت مسکن در سال ٩٦ و ٩٧ با نفت ٤٥ دلاری منطبق شود 

واکنش بازار مسکن 

وقتی قیمت نفت ١٠٥ دلاری شد قیمت مسکن خود را با ان منطبق کرد اما وقتی قیمت نفت سقوط کرد قیمت مسکن خود را با ان تطبیق نداد، وقتی قیمت مسکن خود را با قیمت نفت تطبیق نمی دهد به این معناست که مردم نمی توانند واحد های مسکونی ارائه شده را خریداری کنند، واکنش بازار در برابر این پدیده به سه صورت است: 

یک- معاملات مسکن به شدت کاهش می یابد ( اکنون معاملات مسکن نسبت به سال ٩٠ و ٩١ حدود ٦٠ در صد کاهش یافته است )

دو- خریدار مسکن به سمت خرید ٣٠ درصد از ارزان  ترین مسکن های موجود در بازار حرکت می کند ( متوسط قیمت فروش یک متر مربع واحد مسکونی در سال ٩٥ بر اساس کد رهگیری ١.٤٥ میلیون تومان بوده است و در تهران ٤٩ درصد از واحد های مسکونی فروش رفته کمتر از ٣٠٠ میلیون تومان بوده است )

سه- به گزارش شهرداری تهران ٧٠ درصد از واحد های مسکونی فروش رفته در تهران واحد های مشارکتی است که در حقیقت فروش واقعی نیست، واحد های مشارکتی ان دسته از واحدهای مسکونی است که مالک واحد مسکونی با سازنده شریک میشود، لذا انتقال مالکیت در عمل تسویه حساب بین سازنده و مالک است و نه فروش واحد مسکونی ) اگر واحد های مشارکتی از آمار فروش کسر شود آمار ١٢ هزار فروش واحد مسکونی در ماه با وجود بیش از ٢ میلیون واحد مسکونی در تهران، نزدیک به صفر ارزیابی میشود 

توصیه به فعالین اقتصادی 

بازده ورود به بخش مسکن ده درصد بقیه بخش هاست، لذا راهکار خروج از بخش مسکن است 

در پرتفوی دارایی یک فعال اقتصادی موفق، مسکن نباید بیشتر از ده درصد دارایی را تشکیل دهد 

راه حل اجاره، به جای خرید واحد تجاری است 

اجاره واحد های تجاری گران نیز  اقتصادی نیست، اجاره واحد های تجاری نامرغوب، مناسب تر است 

هزینه ای که صرف خرید واحد تجاری یا اجاره واحد تجاری مرغوب و گران میشود باید به صورت تخفیف قیمتی به مشتری داده شود تا مزیت  قیمتی فروشنده تقویت شود 

فروشندگان خرد؛ فقط در صورتی در بازار می مانند که کالا و خدمات را ده تا سی در صد ارزان تر از ٨٠ درصد از رقبا در بخش خود ، ارائه دهند؛  ورود سرمایه فعال اقتصادی به بخش اموال غیر منقول بیش از ده درصد، قدرت مانور ؛ برای ارزان تر فروختن را کاهش می دهد .

دکتر محمدحسین ادیب

لطفا نظرات خود را بیان فرمایید.