پایگاه خبری تحلیلی فولاد
(ایفنا)- با وجودی که
اکثر بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری معتبر دنیا ارائه دهنده گستره وسیعی از
خدمات مرتبط با حساب‌های امین و امانی هستند و فعالان اقتصادی را از وجود آن‌ها
منتفع می‌سازند، استفاده از این حساب‌ها در ایران تا حدی مغفول مانده است.
گستردگی کسب‌وکارها،
تنوع دادوستدها و وسعت روز افزون فعالیت‌های اقتصادی و مالی در اقتصاد کشورها،
نیاز به ارائه ابزارها و ایجاد نهادهای جدید مالی را روز به روز افزایش می‌دهد. هر
چه تنوع و کارآیی ابزارهای مالی در یک اقتصاد بیشتر باشد، تعداد بیشتری از فعالیت‌های
اقتصادی قابلیت بهره‌برداری از کارکردهای ایجاد شده را پیدا خواهند کرد و نیازهای
مالی سهم بزرگتری از آن‌ها برطرف خواهد شد که این امر بهبود کارایی نظام مالی را
به دنبال خواهد داشت.
به گزارش ایبنا،
از جمله ابزارهای پر استفاده در نظام‌های مالی توسعه‌یافته، خدمات ارائه شده توسط
یک کارگزار یا نهاد متشکل مورد اعتماد به عنوان شخص ثالث یک فرآیند مالی است که با
ایجاد یکسری تضمین‌ها، مشکل بی اعتمادی بین طرفین را برطرف می‌کند.
این امر
اغلب توسط بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری و در قالب بانکداری شرکتی صورت می‌گیرد
و تسهیل و تسریع فعالیت‌های مالی را منجر می‌شود. حساب امین (Trust Account) و حساب امانی
(Escrow Account) اصلی‌ترین مکانیسم‌های طراحی شده برای این منظور هستند.
با وجود
اینکه اکثر بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری معتبر دنیا ارائه دهنده گستره وسیعی
از خدمات مرتبط با حساب‌های امین و امانی هستند و فعالان اقتصادی را از وجود آن‌ها
منتفع می‌سازند، استفاده از این حساب‌ها در ایران تا حدی مغفول مانده و لذا هم
سیستم بانکی و هم نظام مالی و اقتصادی کشور از مزایای آن تقریباً بی‌بهره‌اند.
این یادداشت سعی دارد با معرفی دقیق‌تر این دسته خدمات، مقدمه‌ای برای امکان‌سنجی
و بسترسازی حقوقی ارائه گسترده‌تر مکانیسم حساب‌های مذکور در سیستم بانکی کشور
باشد.
امین یا
امانی
حساب‌های
امین و امانی اشتراکات زیادی دارند و در نام‌گذاری اغلب به جای هم بکار گرفته می‌شوند،
با این حال در ادبیات موضوع مربوطه برای جزئیات و کاربردهای این دو تفاوت‌هایی
عنوان شده است. “حساب امین” مفهومی گسترده و انعطاف‌پذیر دارد و وظیفه اصلی متولی
امین (Trustee) نگه‌داری از دارایی‌های مورد توافق به منظور
محافظت از منافع ذی‌نفعان در مقابل سایرین است که می‌تواند شامل فعالیت‌های از پیش
تعیین نشده نیز باشد. “حساب امانی” را می‌توان حالتی خاص و مشخص از این مفهوم دانست. کارگزار
امانی (Escrow Agent) به عنوان شخص ثالث یک معامله تعریف می‌شود که بی‌طرف
و منصف بوده و با نگه‌داری از حساب امانی به عنوان یک امانت‌دار، حامی منافع هر دو
یا چند طرف معامله است و کلیه وظایف و مسئولیت‌های آن نیز در قرارداد اولیه مابین
طرف‌های معامله مشخص می‌شود.
حساب امین
(Trust Account)
کاربرد حساب
امین معمولاً در دو حوزه مشخص است و خدمات مرتبط با آن معمولاً توسط شرکت‌های حقوقی
صورت می‌پذیرد. حوزه اول، نگه‌داری از سپرده‌ای مشخص برای پرداخت در قبال خدمتی
است که نتیجه آن در آینده مشخص می‌شود و پرداخت منوط به حصول نتیجه است. برای
مثال پرداخت دستمزد یک وکیل به شرط موفقیت در پرونده مورد نظر. حوزه دوم، که عمده
کاربرد حساب امین نیز در این زمینه است، مربوط به مدیریت ارث و میراث
(Estate Planning) می‌باشد. برای مثال فردی (Trustor) می‌خواهد پس از فوت
دارایی‌هایش با مکانیزمی خاص یا در سنی خاص به ذی‌نفعان (Beneficiary) برسد و برای این منظور
از متولی حساب امین کمک می‌گیرد. این خدمات می‌تواند یکی از محصولات مهم شرکت‌های
بیمه عمر یا بیمه زندگی باشد.
حساب امانی
(Escrow Account)
حساب امانی
به عنوان یک توافق‌نامه عمدتاً به منظور تضمین ایفای تعهدات طرفین یک قرارداد
منعقد می‌شود که مفاد آن بر اساس نیازهای طرفین تنظیم می‌شود. شخص ثالث در این توافق‌نامه
نقش کارگزار مورد اعتماد و نگهدارنده سپرده را ایفا می‌کند و نماینده طرفین معامله
است که ذی‌نفع مفاد قرارداد نبوده بلکه در قبال خدماتی که ارائه می‌کند کارمزد یا
منفعت مشخص دیگری کسب خواهد کرد.
این حساب
بیشتر زمانی کاربرد پیدا می‌کند که تبادل همزمان پول در قبال کالا یا خدمات بین دو
طرف معامله امکان‌پذیر نباشد و اعتماد لازم نیز برای اجرای تعهدات یک طرف بدون
اجرای تعهد طرف مقابل یا حصول شرایطی خاص وجود نداشته باشد. کارگزار امانی در چنین
شرایطی این اطمینان را ایجاد می‌کند که تنها به محض به اجرا درآمدن موارد از پیش
توافق شده، تعهدات طرف مقابل به وقوع خواهد پیوست و ریسک مالی از سوی یک طرف
معامله (Counterparty Risk) متوجه طرف دیگر نخواهد بود. متداول‌ترین
کارکردهای حساب امانی در حوزه املاک و مستغلات است اما این حساب در سایر حوزه‌ها
نیز کاربردهای گسترده‌ای دارد که در ادامه به برخی از آن‌ها اشاره خواهد شد.
کاربردهای
حساب امانی در املاک و مستغلات
تأمین مالی
مسکن و فعالیت‌های مرتبط با آن همواره یکی از حوزه‌های پر چالش این بازار در کشور
محسوب شده که به ابزارها و نهادهای کاربردی جدید نیازمند است. ابزارهایی که انواع معاملات
مرتبط با املاک و مستغلات را تسهیل کنند و به کارایی بازار بیافزایند. از جمله
ابزارهای پر استفاده در نظام‌های مالی توسعه‌یافته، استفاده از کاربردهای متنوع
مکانیسم حساب امانی (Escrow Account) است. در این مکانیسم یک کارگزار یا نهاد متشکل
مورد اعتماد، به عنوان شخص ثالث یک فرآیند مالی، مشکل عدم اعتماد در مورد پایبندی
به تعهدات طرفین را برطرف کرده و ریسک بروز کژمنشی (Moral Hazard) را تقریباً از بین می‌برد.
در این مکانیسم، حساب امانی به عنوان یک قرارداد که تمامی مفاد آن به عنوان یک
توافق‌نامه بر اساس خواسته‌های طرفین تنظیم می‌شود، ابزاری خواهد بود در اختیار
کارگزار امانی، که به وسیله آن قادر به ممانعت از هرگونه تعهدشکنی طرفین در مفاد
قرارداد خواهد بود.
اگر چه
مکانیسم حساب امانی منعطف بوده و قابلیت سازگاری با طیف وسیعی از نیازهای معاملاتی
متفاوت را دارد، متداول‌ترین کارکردهای این حساب در حوزه املاک و مستغلات است؛ به
خصوص اگر عملیاتی مثل خرید و فروش، ساخت‌وساز، و یا اجاره در تعداد بالا و به صورت
عمده مد نظر باشد، که در این صورت مزایای استفاده از این حساب‌ها دو چندان خواهد
شد.
بانک‌ها و
مؤسسات مالی و اعتباری مهمترین ارائه دهندگان انواع خدمات حساب امانی در دنیا به
شمار می‌روند. با این حال در حوزه املاک و مستغلات بهترین محل ارائه خدمات انواع
حساب‌های امانی، مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن (Saving and Loan Association) خواهند بود
که قرار است به عنوان یک نهاد جدید وارد چرخه تأمین مالی مسکن کشور شوند. این
مؤسسات قادر خواهند بود در کنار تأمین مالی هر دو سمت عرضه و تقاضا، با ارائه
مجموعه‌ای از خدمات مرتبط با معاملات مسکن از جمله انواع حساب‌های امانی، نقش مهم
و مفیدی در بهبود کارایی بازار مسکن کشور ایفا کنند. تجمیع این خدمات در یک نهاد
متشکل و شفاف، به تسهیل معاملات، کاهش هزینه‌های مبادله و افزایش کارایی بازار
منجر خواهد شد. از جمله مهمترین موارد کارکرد حساب امانی در حوزه املاک و مستغلات
عبارتند از پیش‌فروش، فروش اقساطی، اجاره، و وام رهنی که در ادامه به اختصار شرح
داده می‌شوند:
• پیش فروش
می‌توان گفت
تنها کاربرد مورد استفاده از حساب امانی در ایران به پیش‌فروش واحدهای مسکونی
محدود می‌شود که آن هم به صورت موردی و برای چند پروژه انبوه‌سازی خاص به کار رفته
است. در این حالت به ازای هر پروژه ساختمانی که سازنده قصد پیش فروش آن را داشته
باشد، یک حساب امانی ایجاد شده، خریدار در سررسیدهای از پیش تعیین شده پول را به
حساب مربوطه واریز می‌کند و بانک بر اساس توافق قبلی و با در نظر گرفتن درجه
پیشرفت کار و حصول مفاد قرارداد، پول را در اختیار سازنده قرار می‌دهد. به این
ترتیب عدم تقارن اطلاعاتی بین خریدار و فروشنده بابت مصالح و تجهیزات زیرساختی
بکار رفته در پروژه، با نظارت کارگزار امانی در مراحل ساخت و لذا تأیید یا عدم
تأیید ادعای سازنده در این مورد از بین رفته و اطمینان خاطر متقاضی برای پیش خرید
افزایش می‌یابد، ضمن اینکه امکان کلاهبرداری و فروش هر واحد به بیش از یک نفر نیز
از بین خواهد رفت. سازنده نیز علاوه بر اینکه از این طریق برای پیش فروش واحدهای
مسکونی خود یک مزیت مشخص ایجاد کرده که جذب مشتری را تسهیل می‌کند، می‌تواند از خط
اعتباری‌های احتمالی در نظر گرفته شده توسط بانک عامل در این مکانیسم نیز منتفع
شود.
• فروش اقساطی
در فرآیند
فروش اقساطی نیز می‌توان از مکانیسم حساب امانی بهره برد. در این حالت طرف مقابل
پرداخت‌کننده و دریافت‌کننده اقساط یک واسطه‌گر مالی خواهد بود که به عنوان شخص
سوم مورد اعتماد در این معامله، کلیه تعهدات را تضمین می‌کند. در این مکانیزم ضمن
اینکه به طور طبیعی تمامی پرداخت‌ها ثبت شده و از هر گونه اختلاف بر سر مبلغ،
تعداد یا زمان اقساط پرداختی اجتناب می‌شود، می‌توان عواقب یا جریمه‌هایی نیز برای
دیرکرد یا نکول پرداخت اقساط در نظر گرفت و در قرارداد اولیه حساب امانی لحاظ کرد.
• اجاره
مکانیسم
حساب امانی در فرآیند اجاره املاک و مستغلات نیز بسیار کاربردی خواهد برد. در این
حالت کرایه پرداختی در هر ماه به حساب امانی واریز شده و ثبت می‌شود، لذا احتمال
اشتباه یا اختلاف در این زمینه وجود نخواهد داشت. در زمان تخلیه ملک نیز مستأجر می‌تواند سپرده‌گذاری
ودیعه از طرف مالک را طلب کرده و پس از اطمینان از آماده بودن ودیعه در حساب امانی
اقدام به تخلیه ملک مورد نظر نماید. همچنین می‌توان جریمه‌هایی را برای دیرکرد
پرداخت هر اجاره توسط مستأجر یا دیرکرد باز پرداخت ودیعه از طرف صاحب‌خانه در قرار
داد حساب امانی در نظر گرفت. از دید مالک، مدیریت واحدهای اجاره داده شده تسهیل می‌شود
و هر گونه خسارت به اصل دارایی قابل پیگیری خواهد بود. مستأجر نیز می‌تواند در
شرایطی که ملک مورد اجاره نیازمند رفع نقص یا بازسازی مشمول مسئولیت‌های مالک
باشد، توقف امکان برداشت مبلغ اجاره توسط مالک تا زمان برطرف شدن آن نقص را طلب
کند.
• وام رهنی
یکی دیگر از
موارد استفاده از حساب امانی زمانی است که برای خرید یک واحد مسکونی تسهیلات
دریافت می‌شود. در این حالت ملک خریداری شده تا پایان دوره بازپرداخت تسهیلات در
رهن بانک یا مؤسسه اعطا کننده تسهیلات قرار گرفته و لذا ریسک‌های احتمالی و تعهدات
وارد بر آن ملک برای تسهیلات دهنده نیز اهمیت پیدا می‌کند. به همین دلیل بیمه
حوادث ملک مربوطه، بیمه مانده بدهی تسهیلات اخذ شده، مالیات سالانه و همچنین عوارض
مختلف، مورد توجه بانک یا مؤسسه عامل قرار می‌گیرد. در این حالت با محاسبه مبالغ
فوق و دریافت ماهانه تنزیل شده آن روی اقساط اصل و سود تسهیلات، ریسک اعطاکننده
تسهیلات از عواقب ناشی از عدم پرداخت این موارد توسط تسهیلات گیرندهکاهش می‌یابد. این مبلغ در
هر بار پرداخت قسط در حساب امانی تسهیلات گیرنده سپرده‌گذاری شده و پس از آن
مسئولیت پرداخت کلیه موارد مذکور در سررسیدهای مختلف بر عهده بانک یا مؤسسه مربوطه
خواهد بود.
کاربردهای
حساب امانی در سایر موارد
ورود به
بازارهای جدید یا همکاری با شرکای تجاری جدید همواره با ریسک‌های متعددی همراه است
که برخی بنگاه‌‌ها و فعالین اقتصادی سعی دارند با مدیریت و کنترل این ریسک‌ها، از
مزایای بالقوه موجود در آن بهره ببرند. در این راستا بانک‌ها به عنوان کارگزار امانی می‌توانند نقش
ارزشمندی را ایفا نمایند و در قالب ارائه خدمات بانکداری شرکتی، علاوه بر تبادلات
مالی، به کاهش ریسک این فعالیت‌ها نیز بپردازند. در واقع عدم تقارن اطلاعاتی طرفین
یک فعالیت اقتصادی، بروز کژگزینی (Adverse Selection) و کژمنشی را محتمل می‌کند و بانک با
فراهم آوری برخی تضمین‌ها، به عنوان شخص ثالث مورد اعتماد طرفین، می‌تواند این
گونه ریسک‌ها را به حداقل برساند.
از آنجا که
مکانیسم حساب امانی منعطف بوده و قابلیت سازگاری با طیف وسیعی از نیازهای معاملاتی
متفاوت را دارد، طبیعتاً ذکر تمامی موارد کاربرد آن امکان‌پذیر نبوده و در اینجا
تنها برخی موارد پر کاربردتر به اختصار شرح داده می‌شوند:
• تأمین مالی
پروژه
زمانی که
اعتبارسنجی مستقیم تسهیلات گیرنده ممکن نباشد یا درجه اعتباری لازم حاصل نشود، می‌توان
از مکانیسم حساب امانی استفاده کرد. برای مثال اگر شرکتی قصد دریافت تسهیلات از یک
بانک خارجی را داشته باشد اما قادر به فراهم کردن ملزومات اعتباری مورد درخواست
نباشد، می‌تواند به کمک خدمات امانی یک بانک داخلی این کار را انجام دهد. به این
ترتیب که بانک داخلی از یک طرف تضمین‌های لازم و مورد قبول بانک خارجی را ارائه می‌دهد
و از طرف دیگر تضمین‌های مورد نظر خود را از شرکت مربوطه طلب می‌کند و واسطه‌ای
برای انتقال تسهیلات مورد نظر می‌شود.
• تضمین
سرمایه‌گذاری
گاهی سرمایه‌گذار
اطلاعات کافی و یا تخصص لازم برای نظارت بر مجری طرح را نداشته و یا به دلیل وجود
برخی محدودیت‌ها این کار امکان‌پذیر نیست. چنین شرایطی احتمال عدم پایبندی طرف
مقابل به مفاد قرارداد یا همان کژمنشی را افزایش می‌دهد و سرمایه‌گذار نیازمند
روشی برای مدیریت و کاهش ریسک ناشی از آن است. کارگزار امانی به عنوان واسطه‌گر
این جریان مالی می‌تواند دسترسی به وجوه سرمایه‌گذار را تنها در صورت اجرای مفاد
قرارداد تضمین کند و ریسک ناشی از سوء رفتار طرفین را از بین ببرد.
• ادغام و
تملیک (Mergers and Acquisitions)
یکی از
کارکردهای مهم کارگزار امانی برای تکمیل ضمانت‌ها و وجه تضمین غرامت‌ها در فرآیند
ادغام و مالکیت شرکت‌ها تعریف می‌شود. این نوع حساب امانی از پیش از شروع فرآیند
مورد نظر به منظور پرداخت مبلغی برای نشان دادن حسن نیت (Good Faith Deposit) تشکیل شده،
در طول فرآیند ادغام یا مالکیت برای اطمینان دو طرف از عدم کژمنشی
(Moral Hazard) طرف مقابل استفاده می‌شود و پس از تکمیل فرآیند نیز می‌تواند
به منظور پرداخت‌های اضافه در ازای عملکرد آتی (Earn-outs) ادامه یابد. به طور
معمول تا انتهای فرآیند ادغام و تملیک و حتی اندکی پس از آن بخشی از ارزش قرارداد
نزد کارگزار امانی به امانت باقی می‌ماند و لذا هر زمان که در اجرای مفاد قرارداد
مشکلی به وجود آید خریدار قادر خواهد بود مدعی دریافت خسارت شود.
• سرمایه‌گذاری
مشترک (Joint Venture)
در سرمایه‌گذاری
مشترک دو یا چند شرکت از حساب امانی جهت پرداخت‌های مشترک مثل مالیات، بیمه و
همچنین مبالغ مورد نیاز برای اقدامات از پیش تعیین شده یا نشده مثل تعمیرات و نگه‌داری
و امثال آن استفاده می‌شود.
• به عنوان
جایگزین یا مکمل اعتبار اسنادی (LC)
زمانی که
شناخت و اعتماد لازم بین خریدار و فروشنده وجود نداشته باشد و پرداخت همزمان وجه
در مقابل دریافت کالا یا خدمات نیز ممکن نباشد، معامله مورد نظر می‌تواند از طریق
مکانیسم حساب امانی صورت گیرد. در این حالت خریدار مبلغ مورد نظر را در حساب امانی
واریز کرده، طرف مقابل معامله با تضمین کارگزار امانی شروع به ارائه خدمت یا
مهیاسازی محصول مورد نظر می‌کند تا در زمان مورد توافق مبلغ را دریافت کند.
• فروش
اینترنتی
در مبادلات
اینترنتی زمانی که خریدار و فروشنده نتوانند به هم اعتماد کنند، از یک طرف فروشنده
ترجیح می‌دهد ابتدا مبلغ را دریافت کرده و سپس اقدام به ارسال کالای مورد معامله
کند و از طرف دیگر خریدار می‌خواهد از دریافت و صحت آن مطمئن شده و بعد پول را
واریز کند. برای مثال زمانی که فروشنده یک شخص حقوقی شناخته شده نباشد و شخصی
حقیقی بخواهد کالایی را از طریق اینترنت به فروش برساند، یا زمانی که مبلغ مورد
معامله قابل توجه باشد، مثل خرید اینترنتی خودرو. در چنین حالتی فروشنده یا سایت
اینترنتی طراحی شده می‌تواند از مکانیسم حساب امانی بهره ببرد. به این صورت که
ابتدا مبلغ مورد نظر به حساب مربوطه واریز شده و کارگزار امانی این تضمین را به
خریدار می‌دهد که تنها در صورت دریافت و تأیید او مبلغ در اختیار فروشنده قرار
خواهد گرفت.
• از جمله
موارد دیگر استفاده از حساب امانی عبارتند از:
بیمه اتکایی
(Reinsurance)، بازتأمین مالی (Refinancing)، افزایش سرمایه، فرآیند ورشکستگی، تجدید
ساختار شرکت‌ها، طرح دعاوی در محاکم قضایی (Litigation) و مالکیت معنوی
(Intellectual Property).
جمع بندی
وسعت روز
افزون فعالیت‌های اقتصادی و گستردگی بیش از پیش کسب‌وکارها مستلزم نوآوری‌ها و
ایجاد ابزارها و نهادهای جدید مالی است. خدمات ارائه شده توسط یک کارگزار یا نهاد
متشکل مورد اعتماد به عنوان شخص ثالث یک فرآیند مالی و ارائه مکانیسم حساب امانی
از جمله ابزارهایی هستند که در نظام‌های مالی توسعه یافته به وفور مورد استفاده
قرار می‌گیرند و بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری نیز از جمله مهمترین نهادهای
ارائه دهنده آن به شمار می‌روند. علاوه بر انواع معاملات املاک و مستغلات اعم از
پیش‌فروش، فروش اقساطی و رهن و اجاره که قابلیت بهره‌مندی از مکانیسم حساب امانی
را دارند، بسیاری از فعالیت‌های مالی غیر مرتبط با املاک و مستغلات از جمله معاملات
یا تأمین مالی خارجی، فروش اینترنتی، ادغام و مالکیت یا سرمایه‌گذاری مشترک و حتی
فرآیند ورشکستگی شرکت‌ها نیز می‌توانند با استفاده از این خدمات بهتر و کاراتر
انجام گیرند. با این حال استفاده از این خدمات در ایران تا حدی مغفول مانده و
سیستم بانکی و به دنبال آن نظام مالی و اقتصادی کشور از مزایای آن‌ها تقریباً بی‌بهره‌اند.
البته ماهیت استفاده از این قبیل حساب‌ها نیاز به بسترسازی حقوقی و قانونی نیز
دارد که باید مورد توجه قرار گیرد.
منبع: ایبنا