پایگاه خبری تحلیلی
فولاد (ایفنا)- مسکن عمده‌ترین
سرمایه‌گذاری یک فرد عادی در طول دوره حیات خود است. بسیاری از مردم، خانه‌دار شدن
را در گروه اهدافی با بالاترین درجه اولویت دسته‌بندی می‌کنند؛ بسیاری مسکن را
چیزی بیش از سرپناه می‌دانند.
برای آنها خانه به‌منزله مکانی است که
کانون خانواده خود را در آن استوارتر می‌یابند؛ و پایگاهی است که در آن آرامش می‌یابند
و موقعیت اجتماعی خود را تحکیم می‌کنند. عمده‌ترین متقاضیان مسکن، خانوارها هستند،
و به همین دلیل تلاش برای توسعه بخش مسکن، هم‌ارز تلاش برای تقویت اجتماعی-اقتصادی
خانواده‌هاست. در سطح کلان اقتصادی نیز بخش مسکن موتور محرک اقتصاد ملی تلقی می‌شود.
املاک و مستغلات شاخص مهمی برای توسعه‌یافتگی اقتصاد است؛ ساختمان‌های مدرن و
محوطه‌های هیجان‌انگیز از نشانه‌های روشن پیشرفت اقتصادی محسوب می‌شوند. برخی
برآوردها نشان می‌دهد املاک و مستغلات حدود 50
درصد از دارایی‌های جهان را شامل می‌شود.(1)همچنین
در بخش مالی اقتصاد برآوردها نشان می‌دهد بیش از یک‌سوم بازار سرمایه کشورهای
توسعه‌یافته به بخش املاک و مستغلات اختصاص دارد.(2)
شرایط اعطای تسهیلات خرید
مسکن
خرید مسکن برای اغلب مردم سرمایه‌گذاری
بسیار بزرگی تلقی می‌شود؛ آنقدر بزرگ که تنها از محل پس‌اندازهای گذشته آنها تامین
نمی‌شود. برای بسیاری از مردم تحقق رویای خانه‌دارشدن نیازمند تعریف ساز و کارهایی
است که امکان تامین مالی مسکن را از محل پس‌اندازهای گذشته، حال و آینده آنها
فراهم سازد. این مهم تنها از مسیر ایجاد فرصت تامین مالی بلندمدت مسکن برای آحاد
مردم عملی می‌شود. اعطای تسهیلات خرید مسکن یکی از برنامه‌های اصلی دولت‌ها در
جهان است. علی‌الخصوص در کشورهای توسعه‌یافته سال‌هاست که دولت‌ها با ساز و کارهای
مختلف در جهت رونق بازار تسهیلات مسکن گام برداشته‌اند. نظر بر این است که اعطای
تسهیلات به شهروندان علاوه بر اینکه پس‌اندازهای آنها را در جهت تحقق خرید بزرگ‌ترین
دارایی زندگی‌شان هدفمند می‌کند، به لحاظ اجتماعی نیز آثار مثبتی به همراه دارد:
شهروندان خانه‌دار امنیت اجتماعی بالاتری را نسبت به دیگران تجربه می‌کنند و
آمادگی بیشتری برای تشکیل خانواده دارند. در کشورمان تا همین اواخر از یک سو به
دلیل ساختارهای اقتصادی کشورمان، و از سوی دیگر به دلیل فقدان اراده سیاسی
دولتمردان فرصت تامین مالی مسکن برای آحاد مردمان‌مان فراهم نبوده است. نرخ تورم
نسبتاً بالا و تلاطم محیط اقتصادی و قانونی کشور از جمله دلایل عمده اقتصادی عدم
رونق بازار تسهیلات مسکن به‌طور اعم و بازار اولیه رهن به‌طور اخص بوده است. در
کشورمان عموماً نسبت مبلغ تسهیلات به قیمت مسکن به‌اندازه‌ای کوچک بوده است که
تسهیلات عملاً کمکی به خانواده‌های کم‌درآمد در جهت تامین مالی مسکن نمی‌کرد.
فعال کردن تقاضای مسکن
ارزان‌قیمت
از زمان روی کار آمدن دولت یازدهم با
کاهش قابل‌توجه نرخ تورم و بازگشت ثبات نسبی به محیط اقتصادی کشور، شرایط لازم
برای اعطای تسهیلات بلندمدت مسکن فراهم آمد. پیگیری‌های وزارت راه و شهرسازی
سرانجام به بار نشست و با مصوبه شورای پول و اعتبار مبلغ تسهیلات مسکن به طرز قابل‌ملاحظه‌ای
افزایش یافت و نسبت مبلغ وام به ارزش ملک به بالاترین سطح خود (80 درصد) پس از
پیروزی انقلاب رسید.
شورای پول و اعتبار در جلسه یازدهم
اسفندماه سال 1394 با امکان اعطای تسهیلات مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به
زوجین خانه اولی بر روی یک پلاک ثبتی از 800، 600 و 400 میلیون ریال به ترتیب 1600
میلیون ریال در شهر تهران (هر یک از زوجین حداکثر 800 میلیون ریال)، 1200 میلیون
ریال در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر (هر یک از زوجین حداکثر 600
میلیون ریال) و 800 میلیون ریال در سایر مناطق شهری (هریک از زوجین حداکثر 400 میلیون ریال) با رعایت حداکثر تسهیلات معادل 80
درصد ارزش ملک موافقت کرد.
طرح اعطای تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز
یکم در نظر دارد با هدف‌گیری خانوارهای واقع در دهک‌های درآمدی پنجم و ششم، فرصت
تامین مالی مسکن را برای آنها فراهم کند. بدیهی است که افزایش قابل‌توجه نسبت مبلغ
تسهیلات به ارزش ملک بخش عمده‌ای از تقاضای مسکن ارزان‌قیمت را فعال می‌کند؛ تقاضایی
که پیش از این به خاطر عدم توانایی خرید خانوارهای کم‌درآمد پنهان مانده بود. به‌عنوان
مثال چنانچه زوجین در نظر داشته باشند مسکنی به مبلغ 2000 میلیون ریال در شهر
تهران خریداری کنند، می‌توانند با دریافت تسهیلات 1600 میلیارد ریالی، 80 درصد از
ارزش ملک را وام رهنی دریافت کنند. بدین ترتیب زوجین تنها باید مبلغی معادل 20
درصد ارزش ملک (400 میلیون ریال) را خودشان تامین کنند. بدین ترتیب افراد می‌توانند
با سرمایه‌ای نسبتاً کوچک، خانه‌ای برای خود و خانواده‌شان فراهم کنند. به عبارت
دیگر بر اساس این طرح افراد می‌توانند بر اساس پس‌اندازهای گذشته، حال و آینده‌شان،
مسکن خریداری کنند.
آثار افزایش مبلغ تسهیلات مسکن در حال
نمایان‌شدن است. گزارش‌های غیررسمی حاکی از آن است که حجم معاملات در اواخر سال
گذشته و اوایل سال جاری نسبت به دوره‌های مشابه سال‌های قبل افزایش قابل‌ملاحظه‌ای
داشته است. انتظار بر این است که با گذشت زمان، رکود بازار مسکن حداقل در بخش مسکن
ارزان‌قیمت، جای خود را با رونق نسبی بازار عوض کند.
البته انتظار نمی‌رود مصوبه شورای پول
و اعتبار چشم‌انداز بازار مسکن میان‌قیمت و لوکس را تحت‌تاثیر قرار دهد. به نظر می‌رسد
برای بازگشت رونق به بازارهای یادشده، باید منتظر تغییرات اساسی‌تری در متغیرهای
کلان اقتصادی باشیم.
تحریک بازار با ارائه
تسهیلات 80 میلیون‌تومانی مسکن
البته نباید فراموش کرد که در حال
حاضر مساله معوقات عمده نظام بانکی کشور، تامین مالی بخش مسکن را با مشکل مواجه
ساخته است. حجم عمده معوقات از یک طرف نظام بانکی را در معرض ریسک‌های ورشکستگی
قرار داده است و از طرف دیگر از توان بانک‌ها برای اعطای تسهیلات به اشخاص حقیقی و
حقوقی به‌شدت کاسته است. بر این اساس اعطای تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن
یکم درواقع از طریق بانک مرکزی تامین مالی می‌شود. به عبارت دیگر بانک مرکزی با
تزریق پول، امکان ارائه تسهیلات مسکن را برای بانک مسکن فراهم می‌کند. بحث در مورد
آثار تورمی ناشی از تزریق پول بسیار چالش‌برانگیز است، ولی باید توجه داشت که در
حال حاضر بازار مسکن با مازاد عرضه روبه‌روست، و از این بابت نگرانی کمتری در مورد
آثار تورمی ناشی از پول پرقدرت بانک مرکزی وجود دارد.
همچنین می‌توان گفت رونق بازار مسکن
ارزان‌قیمت و تامین مسکن برای جوانان کشورمان از چنان اولویتی برخوردار است که کفه
موازنه رونق-تورم را به نفع اولی سنگین‌تر می‌کند.
همگام با مصوبه شورای پول و اعتبار،
سازمان بورس و اوراق بهادار نیز مجوز انتشار مبلغ سه هزار میلیارد ریال اوراق
بهادار به پشتوانه رهن را به شرکت تامین سرمایه بانک مسکن اعطا کرده است. هدف از
انتشار این اوراق، ایجاد بازاری ثانویه برای بازار اولیه رهن است. به‌عبارت دیگر
انتشار اوراق یادشده این امکان را برای بانک‌ها و موسسات اعتباری فراهم می‌کند که
وام‌های رهنی خود را قبل از سررسید بفروشند و منابع آزادشده را برای اعطای وام‌های
رهنی بیشتر به کار گیرند.
بدون شک انتشار این اوراق به رونق
بازار اولیه رهن کمک شایانی می‌کند، و بدین ترتیب با افزایش تعداد و ارزش وام‌های
رهنی، فرصت بیشتری برای خانه‌دار شدن هموطنان‌مان فراهم می‌شود.
تلاش دولت برای خانه‌دار کردن زوجین
قابل‌تقدیر است. فراهم آوردن امکان خانه‌دار شدن آحاد مردمان کشور از مجرای اعطای
تسهیلات، با تقویت اقتصاد خانوارها، به تحکیم فرهنگ تشکیل خانواده کمک می‌کند. در
سطح اقتصاد کلان نیز می‌توان انتظار داشت اعطای تسهیلات مسکن، حداقل در بخش مسکن
ارزان‌قیمت، رونق از دست‌رفته را به این بخش عمده اقتصاد کشور بازگرداند.
پی‌نوشت‌ها:
1- Andrew Baum. (2009) Commercial Real Estate Investment: A Strategic Approach
Second edition. p 3
2- Commercial Real Estate Analysis & Investments (2e), by Geltner, Miller,
Clayton and Eichholtz. Centage, 2007. p 50
منبع: اقتصادنیوز