اثرگذاری وام‌ ۸۰ میلیونی مسکن بر خروج از رکود ضعیف است

پایگاه خبری تحلیلی فولاد (ایفنا)- چندی پیش بانک مسکن دستورالعمل اجرایی حساب صندوق پس انداز مسکن یکم را به همه شعب این بانک در تهران و دیگر شهرها ابلاغ کرد. 

سقف این وام برای خانه اولی ها در تهران ۸۰ میلیون تومان، در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۶۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری (بالای ۲۰ هزار نفر)  ۴۰ میلیون تومان است. استفاده از این وام نیازمند حداقل سپرده گذاری در دو دوره شش ماهه است و سقف دوره پرداخت این وام ها ۱۲ سال و سود تعیین شده نیز ۱۴ درصد خواهد بود. 

حداقل متوسط موجودی برای وام ۸۰ میلیونی، ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در هر دوره ۶ ماهه، برای وام ۶۰ میلیونی ۱۰ میلیون تومان در هر دوره ۶ ماهه و برای وام ۴۰ میلیونی ۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در هر دوره ۶ ماهه است.

مصطفی قلی خسروی، عضو هیئت رئیسه اتحادیه املاک داران تهران و کارشناس صنفی، درباره تاثیر وام ۸۰ میلیونی بر بازار مسکن برای خانه اولی ها و موضوعات دیگر در این زمینه به گفتگو با اقتصاد ایرانی نشست.

اقتصاد ایرانی: آیا وام ۸۰ میلیون تومانی برای خانه اولی ها که چندی پیش توسط شورای پول و اعتبار به تصویب رسید، بر خروج بازار از رکود و رونق یافتن آن تاثیر ملموسی خواهد داشت؟

به نظر نمی رسد وام هایی از این دست برخروج بازار از این رکود تاثیر آن چنانی داشته باشد. این وام شاید در شهرهای کوچک تاثیر خوبی داشته باشد اما در شهرهای بزرگ تاثیر ملموسی نخواهد داشت. به نظر من دولت برای خارج کردن بازار از این وضعیت باید درست مانند دولت های پیشرفته به وام های درصدی و به ویژه به وام های ۸۰ درصدی با بهره پایین که آن ها به متقاضیان مسکن می دهند، روی بیاورد. این دولت‎ ها ۸۰ درصد قیمت مسکن را به صورت وام های کم بهره به وام گیرندگان می دهند و این افراد خود فقط ۲۰ درصد قیمت مسکن موردنظر را پرداخت می کنند. در این جا، پس از پرداخت وام ۸۰ درصدی به متقاضی، بازپرداخت آن با سود پایین برای او قسط بندی می شود اما چنانچه متقاضی به طور مثال در بازپرداخت دو مورد از وام ها تاخیر داشته باشد، منزل وی به حراج گذاشته می شود چون دولت ها نمی خواهند سرمایه بدون بازپرداخت به موقع و در نتیجه بدون بازدهی مالی برای دولت بخوابد. این دولت ها به دنبال ارائه تسهیلات به دیگر متقاضیان مسکن هستند و این امر در گرو دریافت بازپرداخت های به موقع است. اما در ایران، دولت اقدام به ارائه وام هایی از جمله همین وام ۸۰ میلیون تومانی با بهره بالا به متقاضیان می کند، و در موارد زیادی متقاضیان، بازپرداخت وام را به دلیل نداشتن شرایط مالی و درآمدی مناسب و همچنین قسط بندی های بالاچندین بار به تعویق می اندازند و سرمایه ملی می خوابد و دولت نمی تواند به سایر متقاضیان تسهیلات ارائه دهد. در واقع دولت ما نیز باید مانند کشورهای پیشرفته به ارائه وام های درصدی با بهره پایین روی بیاورد تا مسکن رونق یابد و دیگر شاهد چنین رکودهایی نباشیم.

اقتصاد ایرانی: در وام ۸۰ میلیون تومانی برای خانه اولی ها، آیا این امکان وجود ندارد که هنگام سپرده گذاری متقاضیان به مدت یک سال قیمت مسکن بالا برود و آن ها متضرر شوند؟

خیر. چراکه بعید به نظر می رسد که تا پایان سال 94 افزایش در قیمت مسکن را شاهد باشیم چون در وضعیت کنونی توان خرید مردم در آن حد نیست که با خریدهای متوالی واحدهای مسکونی، موجب افزایش قیمت مسکن شود. اما در این میان نکته ای که باید به آن توجه شود این است که بانک ها در ارائه تسهیلات با مشکلات زیادی روبرو خواهند بود چون آن ها خود به بانک مرکزی بدهکارند و در حال حاضر به نظر می رسد به دلیل کمبود منابع مالی چالش های زیادی در ارائه چنین وام هایی پیش روی آن ها خواهد بود. 

اقتصاد ایرانی: آیا بهتر نبود دولت به جای ارائه چنین وام هایی که در مقایسه با قیمت بسیاری از واحدهای مسکونی در شرایط کنونی پایین است، به ارائه تسهیلات به تعاونی ها و مسکن سازان اقدام می کرد؟

درست است؛ دولت در واقع باید با ارائه تسهیلات به آپارتمان دارها و کمک های مالی و همچنین تخفیف های مالیاتی به آن ها، در صدد خروج بازار از این رکود و همچنین تشویق آپارتمان دارها به ساخت و ساز برآید. چون اقتصاد ما، یک اقتصاد نیمه بیمار است و تورم موجب می شود که سازنده مجبور شود ساخت و ساز را رها کند، بانک با ارائه تسهیلات مالی باید از سازندگان حمایت کند. ما باید سازنده های مسکن را تشویق به ساخت و ساز کنیم و آن ها را ساماندهی کنیم. همچنین باید با انجام تغییراتی در قانون مالک و مستاجر و فعال کردن صنعت اجاره، به خروج بازار از مسکن کمک کنیم. ما در حال حاضر سالانه با کمبود حدود یک میلیون و ۱۰۰ هزار واحد مسکونی روبرو هستیم و دلیل این امر آن است که تغییرات فرهنگی که پس از انقلاب اسلامی در وضعیت جامعه به وجود آمد، توقعات مردم برای داشتن مسکن مستقل را بالا برد. این موضوع به نوبه خود موجب شد هر سال نیاز بازار به تعداد زیادی واحد مسکونی را پررنگ تر شود. در واقع، وامی موثر است که بتواند تحرک در بازار را به وجود آورد و برنامه هایی مانند مسکن مهر توسط دولت های نهم و دهم، در یک برهه زمانی توانست از لحاظ روانی اثرگذاری مثبتی داشته باشد و به نوعی تحریم ها را دور بزند. 

اقتصاد ایرانی: به نظر شما آیا در آینده نزدیک می توان به رونق بازار مسکن امید داشت؟ بلی. ما امیدواریم سال ۱۳۹۵ سال شکوفایی اقتصادی در بازار مسکن باشد و این را مدیون دولت یازدهم خواهیم بود زیرا دولت حسن روحانی از اقتصاددانان و متخصصانی بهره می برد که مورد تایید مردم و مسئولان مملکتی هستند و این دولت با تدبیر کار می کند.در این میان دولت برای رسیدن به رونق در بازار مسکن، باید قیمت ها را ثبات بخشد. برای رسیدن به ثبات قیمت، دولت باید مصالح ساختمانی و تراکم مسکن را گران نکند و این موارد مشمول تورم نشوند. در حال حاضر، بیش از ۸۵ درصد مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می شوند و مصالح ساختمانی و همچنین تراکم مسکن، در اختیار دولت است و دولت یازدهم باید با کنترل آن ها و گران نکردنشان مانع از افزایش هزینه های ساخت و ساز شود تا از بالارفتن قیمت تمام شده مسکن جلوگیری کند. در این میان دولت باید از منفعت طلبی برخی از موسسات جلوگیری کند؛ همچنین در حال حاضر تعدادی موسسات مالی بدون مجوز داریم که بازار را آشفته می کنند و دولت باید در صدد حذف آن ها برآید تا بازار را به رونقی باثبات برساند.

اقتصاد ایرانی: آیا ادعای برخی مبنی بر این که رکود بازار مسکن به خواسته خود دولت بوده، صحت دارد؟

خسروی: به نظر نمی رسد دولتی که تلاش می کند مسکن را از حالت رکود خارج کند، عامل این رکود بوده باشد زیرا دو سالی که از عمر دولت یازدهم گذشته، تا بدین جا کارنامه قابل قبولی از خود به جای گذاشته و توانسته تا حد زیادی قیمت ها را ثابت نگه دارد. همان طور که گفتم اگر به ثبات قیمت دست یابیم، می توان به روند کاری صحیحی دست یافت و متقاضیان نیز آسایش را لمس کنند زیرا داشتن مسکن و سرپناه یکی از مولفه های مهم در داشتن آسایش است.بسیاری از کشورها رکود اقتصادی را تجربه می کنند اما توانسته اند از آن خارج شوند و همان طور که گفتم امید می رود در کشور ما نیز سال ۹۵، سال شکوفایی اقتصادی در حوزه های مختلف اقتصادی از جمله مسکن باشد. 

اقتصاد ایرانی: آیا برداشتن تحریم ها موجب رونق در بازار مسکن خواهد شد؟

به نظر نمی رسد که برداشتن تحریم ها تاثیر زیادی بر خروج بازار مسکن از رکود داشته باشد اما بی تاثیر نیز نخواهد بود. در واقع، دولت باید به دنبال ارائه تسهیلات به سازندگان و ثبات قیمت ها و گران نکردن تراکم و مصالح ساختمانی باشد تا بتواند بازار را از رکود خارج کند.

منبع: اقتصاد ایرانی