پایگاه خبری تحلیلی
فولاد (ایفنا)- وزارت راه و
شهرسازی روز گذشته با انتشار سومین نسخه از پیش‌نویس جدید طرح جامع مسکن، ریز
برنامه‌های عملیاتی دولت برای بخش مسکن در افق منتهی به پایان سال ۱۴۰۵ را اعلام کرد.
به گزارش دنیای اقتصاد، پیش‌تر یکبار
در اسفند۹۲ و سپس در تیر۹۳، نسخه‌های اول و دوم پیش‌نویس جدید طرح جامع مسکن منتشر شد که
همه آنها حاوی یکسری کلیات درباره «وضع گذشته و حال بازار مسکن، تاریخچه ۵دهه سیاست‌گذاری دولت‌های گذشته در این بخش و همچنین اهداف
مدنظر دولت یازدهم برای آینده مسکن» بود.
دیروز اما نقشه‌راه ۵۲ صفحه‌ای وزارتخانه متولی بخش مسکن، با جزئیات و نکات تازه‌تری
نسبت به دو نسخه پیشین، درباره تکالیفی که باید طی ۱۲سال پیش‌رو از سوی دولت یازدهم و دولت‌های بعدی اجرایی شود،
رونمایی شد.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات پیش‌نویس
نهایی شده طرح جامع مسکن حاکی است: دولت ۸
برنامه اجرایی برای تامین مسکن جامعه هدف– دهک‌های ۱ تا ۵- طراحی کرده است. وزارت راه و شهرسازی،
ابعاد مالی و ساختمانی این ۸
برنامه را برحسب سناریوهای ۳
گانه‌ای که برای «آینده تحریم‌ها» و «نرخ رشد اقتصادی» براساس سوابق این دو شاخص
طی۳۰ سال گذشته، طراحی شده، تعیین کرده
است.
در طرح جامع مسکن، کل «نیاز به مسکن»
در کشور در فاصله سال‌های ۹۳
تا ۱۴۰۵، رقمی معادل ۱۲
میلیون و ۳۰۳ هزار واحد مسکونی برآورد شده است، به این معنی که باید سالانه
۹۴۶ هزار و ۳۸۴ واحد مسکونی در کشور ساخته و عرضه شود.
اما مطابق سه سناریو، «ظرفیت» اقتصادی
کشور برای سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی طی سال‌های آینده به گونه‌ای خواهد بود که در
حالت‌های بدبینانه، واقع‌بینانه و خوش‌بینانه، ممکن است سهم اندک، سهم قابل‌توجه
یا کل نیاز مسکن در افق ۱۳ساله، توسط مجموعه دولت، بانک‌ها و
بخش خصوصی تامین شود.
مطابق آنچه در این طرح، برای دولت
تکلیف تعیین شده، باید حداقل ۷/ ۵۱
درصد نیاز سالانه مسکن (۴۹۰ هزار واحد از کل ۹۴۶ هزار واحد در سال) که متقاضیان دهک‌های ۱ تا ۵ را شامل می‌شود، از طریق یکی از ۸ برنامه عملیاتی، پوشش داده شود. بقیه واحدهای مسکونی مورد نیاز
بازار نیز به صورت عادی در بازار آزاد توسط بخش خصوصی ساخته و بدون نیاز به حمایت‌های
خاص سمت تقاضا، توسط دهک‌های بالای درآمدی مصرف خواهد شد.
براساس آخرین آمارگیری انجام شده توسط
مجری تهیه طرح جامع مسکن که شاخص‌های اقتصاد مسکن سال۹۲ را لحاظ قرار داده است، در ازای هر ۱۰۵ خانوار فعلی در کشور، ۱۰۰
واحد مسکونی وجود دارد به طوری که موجودی مسکن، در مقابل ۲۲ میلیون و ۱۳۱
هزار خانوار شهری و روستایی در کشور، رقمی معادل ۲۰ میلیون و ۹۳۰
هزار واحد مسکونی است.
با توجه به چشم‌اندازی که برای جمعیت
ایران طی ۱۲ سال آینده ترسیم شده، جمعیت کشور از ۷۷ میلیون و ۴۰۰
هزار نفر در سال ۹۲ به ۸۷ میلیون و ۱۰۰
هزار نفر در سال ۱۴۰۵ افزایش پیدا می‌کند و تعداد خانوارها
نیز در این سال با بُعد متوسط ۱۲/ ۳
نفر، به ۲۷ میلیون و۹۳۰ هزار خانوار می‌رسد.
وزارت راه و شهرسازی با احتساب شاخص‌هایی
همچون خانوارهای جدید، تقاضای انباشت سال‌های قبل، نیاز به تخریب املاک کلنگی، نرخ
وفات و ... نرخ نیاز مسکن در سال‌های آینده را در مجموع معادل ۳/ ۱۲ میلیون واحدمسکونی برای مدت ۱۳ سال منتهی به ۱۴۰۵،
برآورد کرده است.
سیاست‌گذاری‌های کلی در طرح جامع مسکن
برای نحوه تامین نیاز ۳/ ۱۲ میلیونی، بر پایه سه سناریو برای
عاقبت تحریم‌ها و همین‌طور رشد اقتصادی کشور و همچنین معرفی «سناریوی منتخب»،
تدوین شده است. تحقیقات نویسندگان طرح جامع مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی برای تهیه
این سناریو‌ها، از طریق شبیه‌سازی شرایط موجود و تحولات اقتصادی دهه‌های اخیر
انجام شده است و در عین حال سیاست‌های کلی نظام در بخش کلان اقتصادی همچون اقتصاد
مقاومتی، بسته خروج از رکود و همچنین ماموریت دستگاه دیپلماسی کشور برای برقراری
تعاملات گسترده اقتصادی با دنیا، به عنوان مولفه‌های اصلی تدوین سه سناریو لحاظ
شده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» وزارت راه و شهرسازی
چشم‌انداز دست‌کم یک دهه آینده بازار مسکن را براساس سه سناریوی «رفع تدریجی تحریم‌ها
و دستیابی به نرخ رشد اقتصادی ۲/ ۵
درصد در میان‌مدت و بلندمدت»، «تداوم تحریم‌ها و پایداری آثار آن و در نتیجه حصول
نرخ رشد اقتصادی حداکثر ۳درصد» و بالاخره «لغو سریع آثار تحریم‌ها
ظرف سه سال و جهش ۶درصدی نرخ رشد اقتصادی» طراحی کرده
است.
از نظر متولی بخش مسکن در دولت،
سناریوی اول، محتمل‌ترین گزینه قابل تحقق در شرایط موجود کشور است که مطابق آن،
امکان و توان ساخت و عرضه حداکثر ۱۰
میلیون و ۸۲۵ هزار واحد مسکونی طی ۱۳ سال منتهی به ۱۴۰۵
وجود خواهد داشت. برای این حجم ساخت و ساز ، به ۷۹هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری سالانه در بخش مسکن نیاز است.
به این ترتیب، چنانچه اوضاع مطابق این سناریو پیش رود، حدود ۸۸درصد از نیاز پیش‌بینی شده در بازار مسکن طی سال‌های آتی تامین
می‌شود و بقیه به صورت تقاضای انباشت به سال‌های بعد از ۱۴۰۵ منتقل می‌شود. در حال حاضر ۶/ ۱ میلیون خانوار متقاضی انباشت در بازار مسکن وجود دارد که به
هر دلیل مشمول برنامه‌های دولت‌های گذشته نشده و نیاز آنها به این دوره منتقل شده
است.
این ۸ برنامه
در طرح جامع مسکن متناسب با سناریوی
منتخب، ۸ برنامه اجرایی- عملیاتی برای ساخت و
تامین مسکن ۴۹۰ هزار خانوار نیازمند حمایت در هر
سال، تدارک دیده شده است. این برنامه‌ها شامل واگذاری زمین، ساخت مسکن‌اجاره‌ای،
ساخت مسکن ملکی، نوسازی بافت‌فرسوده، پرداخت تسهیلات ساخت، خرید و ودیعه مسکن و
همچنین راه‌اندازی بازار رهن ثانویه است.
بر این اساس، ۶۰ هزار فقره وام ۴۰
میلیون تومانی ساخت و خرید مسکن برای دهک‌های ۲ تا ۴، ۱۰۰ هزار فقره وام نوسازی برای دهک‌های ۱ تا ۵، ۲۰۰ هزار فقره وام نوسازی ۴۰
میلیون تومانی برای دهک‌های ۳
تا ۸، ساخت ۲۰ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای، ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری و همچنین پرداخت ۱۰۰ هزار فقره
تسهیلات خرید مسکن ۶۰ میلیونی به دهک‌های میانی طراحی شده
که باید این حجم برنامه در هر سال و به مدت ۱۲ سال آتی، توسط دولت و نظام بانکی و برخی نهادها همچون بنیاد
مسکن انجام شود.
اجرای بخشی از این برنامه‌ها طی سال
گذشته و امسال در قالب سه برنامه مسکن اجتماعی (مصوبه دولت در خصوص تامین مسکن ۱۲۵ هزار خانوار ۴
دهک اول)، برنامه پرداخت ۳۰۰
هزار وام نوسازی ۵۰ میلیونی و همچنین برنامه اخیر پرداخت
حداقل ۸۴ هزار فقره وام خرید مسکن صندوق یکم،
عملا آغاز شده است؛ اما بین اجرا و آنچه در طرح جامع آمده، تفاوت‌هایی وجود دارد.
در طرح جامع مسکن، مسوولیت تامین مسکن ۷/ ۵۱
درصد از نیاز سالانه، برعهده دولت گذاشته شده که در قالب این برنامه‌ها باید به
سرانجام برسد. وزارت راه و شهرسازی بر اساس این طرح،
برای «زمین» به عنوان مهمترین ابزار مورد نیاز برنامه‌ها نیز سیاست‌گذاری جداگانه
انجام داده است به طوری که مقرر شده از اراضی و زمین‌های تحت مالکیت وزارتخانه‌ها
و دستگاه‌های دولتی، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، بنیاد مستضعفان، بنیاد مسکن و
شهرداری‌ها در جهت تامین مسکن اقشار هدف استفاده شود.
بخش عمده‌ای از ۸ برنامه‌ای که تامین مسکن سالانه ۴۹۰ هزار خانوار را دنبال می‌کند، توسط تعاونی‌های مسکن و
نهادهایی همچون صندوق بازنشستگی، تامین اجتماعی، صندوق‌های نیروهای مسلح و سازمان‌های
حمایتی قرار است اجرا شود.
از آنجا که سازمان ملی زمین و مسکن در
وزارت راه و شهرسازی متولی اصلی تامین زمین است، در طرح جامع مسکن، پیش‌شرط
«واگذاری زمین»، ارائه تعهد از سوی نهاد یا دستگاه اجراکننده این برنامه‌ها به
وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تامین مسکن کارکنان و اعضای تعاونی خود، تعیین شده
است. در قالب این طرح، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه نیز جزو تکالیف محوری دولت
برای افزایش منابع مالی بخش مسکن تعیین و هدف‌گذاری شده در ۵ سال اول از افق طرح جامع، سالی ۵ درصد از کل مانده تسهیلات رهنی مسکن، در بازار رهن ثانویه به
فروش برسد.
با تشکیل این بازار، سه هدف شامل
افزایش توان اعطای تسهیلات مسکن در بانک‌ها، تسهیل امکان دریافت تسهیلات از طریق
کاهش دوره انتظار، کاهش یارانه نرخ سود و افزایش تدریجی سقف زمانی تسهیلات خرید به
۲۵ سال قرار است محقق شود.
فرصت یک ماهه به منتقدان طرح جامع
افق ۱۳
ساله برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌گذاری‌های
دولت در بخش مسکن، رونمایی شد. طرح جامع مسکن مشتمل بر محورها و
سرفصل‌های عملیاتی و برنامه‌ریزی دولت در این بخش، دیروز در حالی در وزارت راه و
شهرسازی رونمایی شد که با پشت سر گذاشتن یک سال از افق تعیین شده، عملا این برنامه
برای ۱۲ سال پیش رو از سال جاری تا پایان سال
۱۴۰۵، سیاست‌های کلی و راهبردی اجرایی با
محوریت تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را پیش روی دولت قرار می‌دهد.
مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی، دیروز در
تشریح جزئیات طرح جامع مسکن در جمع خبرنگاران، علت تاخیر در رونمایی از این طرح را
که عملیات تدوین و انتشار آن حدود دو سال به طول انجامید، وسواس زیاد در انجام
مطالعات و تدوین برنامه‌های پیش رو عنوان کردند.
کاهش شاخص دسترسی به مسکن از ۸ تا ۱۲ سال مهمترین هدفی است که در طرح
جامع مسکن مورد تاکید قرار گرفته است.
شاخص دسترسی مسکن یا همان مدت زمانی
که یک خانوار با پس‌انداز تمام درآمد خود قادر به خرید مسکن مناسب خواهد بود، هم‌اکنون
در کشور ۱۲ سال است که در برنامه‌ریزی‌های طرح
جامع پیش بینی شده است در صورت بهبود اوضاع اقتصاد کلان، خانوارها بتوانند با اتکا
به کل درآمد خود طی ۸ سال، صاحبخانه شوند.
آن طور که معاون امور مسکن و ساختمان
وزارت راه و شهرسازی در توضیح نحوه آماده‌سازی و مطالعات نقشه راه دولت در یک دهه
آینده برای هر گونه سیاست‌گذاری در حوزه مسکن اعلام کرد، تفاوت اساسی این طرح با
برنامه‌های قبلی دولت در حوزه مسکن در توجه به سه مولفه اصلی است. به گفته حامد
مظاهریان، طرح جامع مسکن با سه محور اصلی شامل: توجه به واقعیت اقتصاد کلان کشور،
وضع موجود بخش مسکن و نقاط قوت و ضعف همه برنامه‌های گذشته در این بخش، تدوین شده
و از این جهت با سایر برنامه‌های مسکن طی ۵
دهه گذشته، تفاوت دارد. هر چند برنامه‌های عملیاتی طرح جامع مسکن دیروز اعلام شد،
اما سیاست‌های کلی و راهبردی آن، نیمه سال گذشته از سوی وزارت راه وشهرسازی منتشر
شده بود؛ در این فاصله یکساله، از زمان انتشار سیاست‌های کلی تا رونمایی روز گذشته
از طرح جامع، وزارت راه و شهرسازی بخشی از برنامه‌های عملیاتی درج شده در متن طرح
را شروع کرده که از آن جمله می‌توان به افزایش سقف تسهیلات نوسازی واحدهای فرسوده
تا ۵۰ میلیون تومان به مدت ۶ سال به میزان سالانه ۳۰۰
هزار فقره، پرداخت سالانه ۲۰۰
هزار فقره وام نوسازی روستایی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به ۸۰ میلیون تومان و تفاهم بنیاد مسکن به عنوان مجری طرح مسکن
اجتماعی با وزارت تعاون برای ساخت سالانه ۱۲۵
هزار واحد مسکن حمایتی اشاره کرد. همزمان با رونمایی از طرح جامع مسکن، از امروز
دبیرخانه پایش این طرح در دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی
تشکیل می‌شود که متناسب با ویژگی انعطاف‌پذیری و امکان پایش طرح، مسوولیت دارد ضمن
رصد تحولات اقتصاد کلان و بخش مسکن، نسبت به اصلاح و به روزآوری محتوای طرح جامع
اقدام کند.
این در حالی است که طرح جامع مسکن که
روز گذشته در ۵۲ صفحه رونمایی شد همچنان تا یک ماه
دیگر به صورت پیش‌نویس خواهد بود و پس از جذب نظرات کارشناسی و اعمال اصلاحات
احتمالی، تیرماه جاری به صورت نسخه نهایی شده منتشر می‌شود. البته آن طور که معاون
وزیر راه‌وشهرسازی دیروز اعلام کرد، این اصلاحات قطعا مربوط به موارد جزئی طرح
خواهد بود و چارچوب اصلی و کلیات آن امکان تغییر نخواهد داشت.
۷۰ درصد نیاز مسکن زیر چتر حمایت
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن هم دیروز
اعلام کرد: انتشار سیاست‌ها و برنامه‌های عملیاتی طرح جامع مسکن به این معنی نیست
که تمام این برنامه‌ها به فوریت و به صورت همزمان به اجرا در بیاید و اولویت اجرای
این سیاست‌ها با خانوارهای محروم و نیازمند حمایت است. به گفته فردین یزدانی، بر
مبنای مطالعات طرح جامع مسکن ساخت و تامین سالانه بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌درآمد و نیازمند حمایت دولت
برنامه‌ریزی شده است؛ این در حالی است که ۳۰
درصد از نیاز به مسکن مربوط به اقشار طبقات متوسط رو به بالا است که به صورت طبیعی
نیاز خود را در بازار آزاد تامین می‌کنند و نیازمند حمایت دولت نیستند. البته این
درصد در سال ۸۴، معادل ۵۰ درصد یا نیمی از نیاز به مسکن در کشور بوده است که به دلایل
متعدد طی ۱۰ سال گذشته به ۳۰ درصد کاهش یافته است و هم اکنون افراد بیشتری نیازمند مداخله
دولت برای تامین مسکن هستند.
مسوولان وزارت راه وشهرسازی در ادامه
از انعقاد قرارداد ساخت ۸۷۰۰ واحد مسکونی حمایتی خبر دادند. به
گفته مظاهریان، بنیاد مسکن به عنوان مجری طرح مسکن اجتماعی، با همکاری سازمان ملی
زمین و مسکن، سازمان بهزیستی، بنیاد مستضعفان و خیرین مسکن‌ساز برای ساخت این
واحدها تفاهم کرده است و هر کدام از ارگان‌های یاد شده تامین بخشی از هزینه ساخت
این واحدها را متقبل شده‌اند. تامین زمین برای ساخت این واحدها، از سوی سازمان ملی
زمین و مسکن وابسته به وزارت راه‌وشهرسازی انجام خواهد گرفت.
منبع: دنیای
اقتصاد