پایگاه خبری تحلیلی
فولاد (ایفنا)-مسکن از زمانی که تبدیل به کالای تجاری می‌شود در معرض
مبادلات قرار می‌گیرد و شاهد نوساناتی در بازارهای مسکن خواهیم بود، همان‌طور که
در اقتصاد نوسانات ادواری وجود دارد در مسکن هم به همین صورت است.
در
اقتصادهایی که دچار بی ثباتی سیاست‌گذاری یا متکی به رانت نفتی هستند و خصوصیاتی
شبیه اقتصاد ایران دارند، این بی‌ثباتی بیشتر می‌شود زیرا ضعف و پایه‌های ساختاری
تولید موجب می‌شود در جریان‌های ورودی و خروجی نقدینگی به بازار، بی‌ثباتی حاکم
شود.
حال
اگر بخواهیم عوامل موثر در مسکن را طبقه‌بندی کنیم دو گروه عامل را می‌توان نام
برد:
- عوامل
اقتصاد کلان و برون بخشی
- عوامل
اقتصاد خرد و درون بخشی
عوامل
برون بخشی
تولید
ناخالص سرانه به عنوان اولین عامل، به تبع آن رشد اقتصادی و در کنار آن تبدیل مسکن
به کالایی تجاری که موجب تعامل با سایر بازارها می‌شود از عوامل برون‌بخشی
تاثیرگذار در مسکن است. این تعاملات بین بازارهای تولید کالاهای غیرمبادله‌ای
همچون زمین و مستغلات و مسکن قرار می‌گیرد که یکی از این متغیرهای اساسی تغییرات
نرخ ارز خارجی است. قاعدتا با تغییرات نرخ ارز خارجی تقاضا برای کالاهای غیر
مبادله‌ای تغییر خواهد کرد و مابه‌التفاوت این تقاضا به سمت کالاهایی چون زمین،
مسکن و مستغلات می‌رود؛ بنابراین یکی از مهم‌ترین عوامل، تغییر نرخ ارز خواهد بود.
در کنار آن سبد دارایی خانوار و مسکن به عنوان یک کالا از نرخ سود بانکی تاثیر می‌پذیرد
با این تحلیل که نرخ بهره برای سمت تقاضا می‌تواند یک جایگزین باشد به عبارتی اگر
متقاضی با افزایش نرخ سود بانکی فرصت سرمایه‌گذاری بهتری در سیستم بانکی داشته
باشد منابع خود را در این جهت سرمایه‌گذاری می‌کند و در صورت کاهش نرخ بهره منابع
مالی به سمت بازار زمین، مسکن و مستغلات خواهد رفت. بنابراین نرخ سود بانکی یک
متغیر تاثیرگذار در بازار مسکن و از سوی دیگر میزان تزریق منابع مالی از سوی سیستم
بانکی به بازار مسکن که در قالب تسهیلات و اعتبارات خود را نشان می‌دهد متغیر
دیگری است که در ورود و خروج منابع و در نتیجه بازار مسکن تاثیر می‌گذارد.
در
کنار آن نرخ تورم انتظاری در کل اقتصاد نیز به عنوان یکی دیگر از عوامل برون‌بخشی
موثر در اقتصاد مسکن تلقی می‌شود که نقش این عوامل عمدتا تنظیم جریان کلان و تخصیص
نقدینگی بین بخش مسکن با سایر بخش‌ها است. البته در کنار این اگر اتفاقاتی چون
تحریم‌های سال 90 رخ دهد و مبادله با خارج را قطع کند، به ناگاه بخش زیادی از
نقدینگی وارد بازار داخل می‌شود و یک بی ثباتی در بازار مسکن ایجاد می‌کند.
عوامل
درون بخشی
در
عوامل درون بخشی مهم‌ترین متغیری که در بازار مسکن تاثیر می‌گذارد تغییر قیمت زمین
است. تغییرات قیمت زمین نیز ناشی از قوانین و ضوابط استفاده از زمین است که اگر
این قوانین به گونه‌ای باشد که شرایط را برای سوداگری و مبادلات تجاری در ارزش
زمین فراهم کند، می‌تواند منجر به انفجار قیمت زمین شود.
شیوه
عملکرد نظام مدیریت زمین و مدیریت شهری، هزینه‌های تولید و فناوری ساخت اگر ارزان
تمام شود به عنوان عوامل درون بخشی در قیمت مسکن تاثیرگذار است.
سود
بانکی
نرخ
سود بانکی دو اثر در بازار مسکن دارد:
اولین
اثر این است که می‌تواند موجب خروج نقدینگی از بانک شود اما این دو درصد کاهش نرخ
سود بانکی به گونه ای نیست که بخش سوداگری را تقویت کند اما قاعدتا اگر نرخ سود
بانکی به میزان قابل توجهی کاهش یابد قطعا منابع مالی زیادی از بانک‌ها به سمت
بازار زمین و ساختمان سرازیر شود. یکی دیگر از آثار مخرب کاهش سود بانکی در مسکن
در بازار اجاره است به گونه ای که در واقع هزینه‌های تحمیلی به مستاجر افزایش می‌یابد؛
چراکه با کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند تغییراتی در میزان رهن و اجاره داشته باشد
که البته این موضوع هم بستگی به میزان کاهش سود بانکی دارد.
در
دولت‌های گذشته که نرخ سود بانکی به ناگهان کاهش یافت، تاثیر خود را در بازار مسکن
نشان داد. اگر به گذشته برگردیم در اوایل دولت هشتم که نرخ سود بانکی به حدود 17
تا 18 درصد کاهش پیدا کرد تاثیر معنی‌داری بر بازار اجاره بها داشت و با توجه به
اینکه در حال حاضر بیش از 5میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند نرخ سود بانکی اگر
زیاد کاهش یابد می‌تواند نگران‌کننده باشد.
نتیجه‌گیری
امسال
به نظر می‌رسد اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ ندهد و ثبات نسبی حاکم خواهد بود، مگر
اینکه اتفاق غیرمنتظره‌ای رخ دهد؛ اینکه شورای پول و اعتبار مجددا نرخ سود بانکی
را از رقم فعلی کاهش دهد یا در کنار آن اگر منابع مالی بلوکه شده کشور ناشی از
تحریم‌ها آزاد و به بازار تزریق شود، در صورتی‌که بخش تولید یا بورس امکان جذب آن
را نداشته باشد می‌تواند با وقفه‌ای تاثیرات مخربی در بازار مسکن داشته باشد.
فردین یزدانی
کارشناس
منبع: دنیای اقتصاد