مرکز خدمات فولاد ایران- اقتصاد ایرانی: بخش مسکن یکی از مهمترین بخش های اقتصاد کشور بوده و تحرک یا عدم تحرک آن تأثیر مستقیمی بر سایر بخشهای اقتصادی می گذارد. مهمترین ویژگی های این صنعت نرخ مطلوب بازگشت سرمایه (ROI) در آن است که باعث شده تا هزاران نفر به سرمایه گذاری در آن بپردازند. این امر موجب شده تا بخش مسکن، یکی از معدود بخش هایی باشد که حضور بخش خصوصی در آن قوی تر و پررنگ تر از دولت است، فعالیت و حضور شرکتهای قوی در بخش مسکن و تمایل جدی مردم برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، دلیلی بر این مدعا است.
به طور متوسط سالانه نزدیک به 97 درصد از تولید مسکن شهری ایران، توسط بخش خصوصی انجام می شود. علاوه بر این حدود 25 درصد سرمایه گذاری در کشور در هر سال به این بخش اختصاص می یابد. سرمایه گذاری در صنعت ساختمان حدود 12 درصد تولید ناخالص داخلی ایران را در برمیگیرد و در عین حال 6 درصد ارزش افزوده را نیز به خود اختصاص داده است.
سرمایه گذاری در بازار مسکن ارتباط مستقیمی با شرایط اقتصادی و سیاسی کشور دارد. به این معنا که هر چقدر آرامش در کشور بیشتر باشد، میزان سرمایه گذاری در این بازار نیز بیشتر می شود. در زمان بی ثباتی، بیشتر مردم تمایل به سرمایه گذاری در بازارهایی دارند، که سرعت خروج سرمایه در آنها نیز بیشتر باشد. بنابراین نگاهی به بازارهای سرمایه گذاری رقیب مسکن از جمله بازار طلا، ارز و بورس و همچنین شرایط اقتصادی و سیاسی کشور، نشانه هایی از افزایش میزان سرمایه گذاری و رونق معاملات را در بازار مسکن را به دست می دهد. البته علیرغم اینکه بیشتر کارشناسان معتقدند که بازار مسکن در نیمه دوم سال 1393 رونق نسبی خواهد گرفت، اما به اعتقاد نگارنده با توجه به سیاست های انقباضی دولت در سال جاری، امکان رشد قیمت و رونق جدی بازار مسکن در سال 93 وجود ندارد.
برخی از کارشناسان اعتقاد دارند که ثبات قیمت مسکن در سال 93، فاقد منطق اقتصادی خواهد بود. از دید این کارشناسان، نگاهی به نرخ رشد واقعی مسکن (رشد قیمت واقعی مسکن برابر است با رشد قیمت اسمی مسکن منهای تورم) طی چند سال گذشته، نشان میدهد که دوره کاهشی قیمت ها در سال 92 کوتاه بوده و احتمال تعمیم آن به سال 93 اندک است. دلیل این روند آن است که نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تمام سال های 87 تا 90 همواره منفی بوده و فقط در سال 91، این رشد مثبت بوده است؛ بر این اساس انرژی افزایشی مسکن در سال 91 پس از 4 سال پیمایش روند تخلیه، نتوانست کامل شود و به تبع، پیش بینی می شود دوره رکود قیمتی کنونی، کوتاه تر از دوره های گذشته باشد.
آنچه می توان در حال حاضر پیش بینی نمود، این است که افزایش نیاز بالقوه جامعه به مسکن از یک سو و افت شدید تولید (به دلیل رکود نسبی یک سال اخیر) از سوی دیگر موجب آن می شود که در آیندهای نه چندان دور بازار مسکن تا حدودی با رونق همراه شود و با توجه به نیاز بازار و محاسبه ارزش ذاتی مسکن، قیمتها به صورت ملایم افزایش یابند.
طبیعی است که در بخش مسکن با افزایش نقدینگی، قدرت خرید متقاضیان و سرمایه گذاران افزایش یافته و با افزایش تقاضا، بهای املاک نیز رشد نماید. با توجه به افزایش نقدینگی کشور در خرداد ماه 1393 به حدود 600 هزار میلیارد تومان، لذا امکان تحریک طرف تقاضا در بازار مسکن وجود دارد.
هر چند اجرا شدن فاز دوم قانون هدفمندی یارانه ها، رشد نقدینگی، افزایش قیمت حاملهای انرژی، افزایش سطح عمومی دستمزدها و تورم باعث افزایش بهای تمام شده بخش مسکن میشوند، اما سیاست دولت در حال حاضر کاهش یا تثبیت قیمت در اکثر بازارها است، که در صورت عدم مدیریت مناسب و همه جانبه ممکن است صنایع مختلف از جمله مسکن با رکود شدید مواجه گردد.
بررسی مستندات و تحقیقات انجام شده در بخش مسکن نشان می دهد که طول دوره رکود حدود 12 فصل و طول دوره رونق در حدود 10 فصل می باشد. با توجه به اینکه دوره رکود مسکن از آغاز تابستان 1392 شروع شده، لذا پیش بینی میشود بازار مسکن در اواخر سال 94 یا بهار 95 با رونق و افزایش قیمت جدی مواجه شود، که این رشد قیمت تا نیمه اول سال 97 ادامه خواهد داشت.
ذکر این نکته نیز ضروری است که تلاش دولت برای ثابت نگه داشتن قیمت در بازار مسکن به دلیل کاهش انگیزه سرمایه گذاری، منجر به کاهش تولید و عرضه مسکن خواهد شد. از طرف دیگر رها کردن قیمت در بازار نیز منجر به افزایش نامناسب قیمت در این بازار خواهد شد. بنابراین ضرورت دارد دولت قیمت در بازار مسکن را به گونه ای مدیریت کند، که هم مانع از کاهش عرضه و هم مانع از افزایش نامناسب قیمت شود.
منبع: اقتصاد ایرانی